Обязательно ли страхование недвижимости при ипотеке?
Уинстон Черчилль не знал ни одной семьи, которая разорилась, уплачивая взносы по страховке, но знал семьи, которые разорились, не делая этого.
Считается, что страхование недвижимости при ипотеке нужно, прежде всего, банкам, но это не совсем так. Начнем с того, что эта мера определена на законодательном уровне.
В Гражданском кодексе и Федеральном Законе «Об ипотеке» предусмотрено страхование недвижимости при получении ипотечного кредита. Дословно сказано, что «заемщик должен за свой счет страховать предмет залога в пользу банка от рисков гибели или повреждения».
Поэтому, как бы этого ни хотелось, избежать необходимости оформления полиса на имущество не получится. А раз нельзя, разберемся во всех нюансах этой обязательной меры и рассмотрим наиболее выгодные варианты для кредитополучателей.
Как происходит страхование объектов недвижимости при ипотеке?
По закону, все, что является залогом, должно быть застраховано. При покупке жилья по ипотеке ваша собственная недвижимость становится предметом залога.
Дополнительно можно приобрести еще некоторые виды страховок, но часто они просто не нужны. Сроки страховки равны срокам ипотеки. Отличается лишь стоимость полиса.
Что такое страхование недвижимости при ипотеке?
Страхование — как парашют, если его нет у вас в нужный момент, больше он уже не понадобится.
Ипотечное страхование позволяет застраховать риск потери денег кредитора — если заемщик не может выплатить сумму по ипотеке до конца.
Зачем нужно страховать недвижимость?
Вопрос обязательного и дополнительного страхования зависит от того, насколько это нужно заемщику. Хочет ли он обезопасить себя в будущем, и насколько готов рисковать, учитывая долгосрочность кредита.
Три вида страхования
В России действует три вида ипотечного страхования:
- Защита имущества. Это обязательное условие включено во все кредитные договора по ипотеке. При отказе от страховки банк не выдаст ипотеку.
- Страхование жизни и трудоспособности. Этот вариант придется кстати, если заемщик серьезно заболеет или утратит дееспособность. В этом случае страховая компания возместит ущерб банку, а вы не потеряете свое жилье.
- Титул. Эта разновидность страхования потребуется, если заемщик не по своей воле перестанет быть полноправным владельцем недвижимости.
Обязательно или нет оформлять все три вида страхования, решает сам заемщик.
Титульное страхование недвижимости при ипотеке
Страхование титула в 2024 году довольно бессмысленное дело. Этот вариант актуален, если у продавца возникнут какие-то наследники, не давшие согласия на продажу квартиры.
Вероятность этого ничтожна, так как перед продажей каждая сделка проходит основательную проверку.
Дополнительные виды
Можно дополнительно застраховать гражданскую ответственность или инженерные сети — все, что может повлиять на спокойствие заемщика до полного погашения кредитных обязательств.
Дополнительные виды страховки не предусмотрены ни одним банком, так как они защищают, в основном, собственников.
Некоторые страховые компании, например, СОГАЗ предлагают дополнительные виды страхования недвижимости, которые позволят снизить тариф на страховку. И это выгодно собственнику: получится два полиса и полная защита имущества, включая гражданскую ответственность.
Что страхуется по стандартной страховке?
Страхование имущества включает «каркас» (или конструктив) объекта. Более понятными словами это значит стены, пол, потолок, балконы (лоджии), двери, окна. Внутренняя отделка и инженерные сети страхуются в отдельном порядке.
Какие риски учитываются, а какие — нет?
Случаи, при которых страховая компания возместит сумму по вашему полису:
- взрыв бытового газа;
- пожар;
- удар молнии;
- стихийные бедствия;
- кражи и грабежи;
- разбой, уничтожение имущества;
- затопления из-за повреждений коммуникационных систем;
- неожиданное падение неподвижных предметов, расположенных вблизи застрахованного объекта;
- наезд транспорта;
- падение летающих предметов;
- конструкционные дефекты.
Ответственность за отсутствие полиса
В кредитном договоре банки прописывают ответственность за ненадлежащее исполнение заемщиком своих обязанностей относительно страхования предмета залога.
Наиболее популярная мера воздействия у банков — начисление неустойки: и за отсутствие полиса, и за каждый день просрочки. Особенно часто с этой мерой сталкиваются клиенты Сбербанка. Эта финансовая организация взыскивает пени в размере 50 % от ставки по ипотечному кредиту от суммы долга за срок нарушения.
Списание неустойки является полной неожиданностью для клиента, так как происходит без предупреждений и уведомлений. Банки производят рассылку о необходимости страхования, но многие игнорируют ее. Такое поведение ничего, кроме неприятностей, не сулит заемщику.
Судебная практика подтверждает бессмысленность подачи исков за списание штрафов при просрочке договора страхования. Большой редкостью также является решение суда о снижении размера неустойки. Но прецеденты есть. Доказать неправомерность действий со стороны банка очень сложно.
Сколько стоит страхование недвижимости при ипотеке?
В соответствии с Федеральным Законом «Об ипотеке» стоимость страхования недвижимости должна быть не менее 10 и не более 50 % от суммы полученного кредита. Стоимость страховки высчитывается по следующей формуле: сумма кредита +10 % × тариф.
Полная стоимость складывается из нескольких составляющих:
- суммы займа;
- оценочной стоимости объекта;
- первичный или вторичный рынок;
- износа — года постройки;
- этажа (если это квартира);
- наличия газификации (если это дом).
На стоимость страховки влияет также географический фактор — зависит от региона, в котором находится имущество.
При выплате заемщику части страховой суммы, полная сумма полиса соразмерно уменьшается. Размер суммы покроет реальный ущерб в рамках страховой суммы.
Практически все страховые компании предусматривают снижение страховой суммы в процессе снижения долга перед кредитной организацией. Договор страхования перезаключается каждый год.
Как оформляется страховка
Для того, чтобы запустить процесс страхования имущества при ипотеке, потребуется две вещи — документы и деньги.
В первый раз страховка оформляется до заключения кредитного договора, поэтому нелишним будет узнать конкретную сумму кредита. Эти сведения предоставит кредитный специалист.
До совершения сделки менеджер уточнит, где будет происходить страхование — в банке или в компании. При первом варианте полис будет готов к моменту сделки, нужно будет оплатить его и подписать.
Во втором случае требуется заранее обратиться к страховщику, аккредитованному банком, и принести на сделку уже готовый и подписанный полис с квитанцией, подтверждающей оплату.
Документы для страховой компании
Для заключения страхового полиса при ипотеке вам потребуется собрать следующие документы:
- справка, подтверждающая здоровье;
- справка из наркологического диспансера;
- справка из психоневрологического диспансера;
- копия нотариально заверенного согласия супруга (и) продавца на отчуждение жилого помещения.
Также необходимо будет написать заявление по образцу банка или страховой компании. Несколько дней банк будет рассматривать заявление. При положительном вердикте банк проведет предстраховую экспертизу имущества.
Требования к заемщику
К кредитополучателю предъявляются следующие требования:
- возраст от 18-20 до 65 лет (некоторые компании дают послабления при наличии справок с работы и о здоровье);
- отсутствие I и II групп инвалидности.
Требования к недвижимости
Не только к заемщику, но и к недвижимости предъявляются требования:
- будет отказано в заключении страхового полиса на недвижимость, если объект находится в аварийном состоянии или подлежит скорому сносу;
- объект должен иметь износ не более 70 %;
- не получат страховку объекты, на площади которых ведутся строительные работы;
- недвижимость не должна быть фигурантом судебных дел (такое требование выдвигает страховая компания «УралСиб»).
Требования банка
При оформлении ипотеки без банка ни туда и ни сюда. Нужно считаться со всеми требованиями, которые он выставит вам. На официальных сайтах обычно представлена вся информация по критериям страхования залогового имущества.
В большинстве случаев полис должен соответствовать следующим позициям:
- размер страховой суммы не должен быть ниже остатка ссудной задолженности на момент оформления полиса. Узнать эту цифру можно в графике погашения кредита. Некоторые банки, например, Банк Санкт-Петербург и ВТБ, дополнительно прописывают плюс 10 %;
- срок действия полиса не менее 1 года.
За отдельную плату могут быть застрахованы риски теракта и конструктивных дефектов.
Распространенные исключения из договора касаются войн, мятежей, атомных взрывов, естественного износа, ветхости, нарушения правил безопасности.
Продление страховки
Обязанность заемщика — своевременно возобновлять договор страхования имущества при ипотеке. Перерывы между страховыми полисами исключены.
За каждый день просрочки будет начислена пеня или неустойка. Однако в некоторых банках, например, в Сбербанке, неустойка начнет высчитываться с 31-го дня с момента нарушения. За это время нужно успеть продлить страховой полис.
Продление возможно как с ранее выбранной компанией, так и с новым страховщиком. Главное — чтобы он был аккредитован вашим банком.
ТОП-5 основных страховых компаний
| Страховая компания | Тариф, % |
| Ингосстрах | 0,14 |
| Росгосстрах | 0,17 |
| РЕСО | 0,18 |
| Сбербанк | 0,25 |
| ВСК | 0,43 |
Выбранная страховая компания должна быть в списке аккредитованных. Например, ВТБ работает по ипотечным программам для страхования своих заемщиков. АльфаСтрахование и Альянс не аккредитованы Сбербанком, поэтому, несмотря на их популярность, престиж и статус, они не входят в ТОП-5.
Перед тем, как взять ипотеку, узнайте, аккредитована ли выбранная вами страховая компания в вашем банке. Это требование предусмотрено постановлением Правительства, разрешающим банкам проводить отбор компаний, допущенных до страхования рисков заемщиков.
На сайтах страховых компаний в режиме онлайн есть калькулятор, который позволяет рассчитать стоимость любого вида страховки.
Страховые компании предлагают оформлять страховку в режиме онлайн. Обычно это дешевле. В Сбербанке страхование залоговой квартиры обойдется в 0,25 %, а онлайн — в 0,225 %.
Страхование недвижимости по ипотеке после государственной регистрации права собственности
Если ипотека оформляется на строящийся объект, обязанность по страхованию возникает с момента сдачи его застройщиком и перехода в собственность покупателя.
В соответствии с условиями договора долевого участия заемщику нужно успеть застраховать недвижимость за определенное время после внесения сведений в ЕГРН.
Срок составляет 3 месяца. За этот период также будет проведена оценка объекта. Отчет оценочной комиссии требуется для оформления полиса.
Все указанные документы следует передать в банк для подготовки закладной.
На какой срок можно оформить страховку?
Сроки страхования подразделяются на три категории:
- охватывают весь период ипотечного кредита;
- сроком на три года (этот период является сроком исковой давности по недействительным сделкам);
- установленный страховой компанией и банком.
Способы уменьшения суммы страхового полиса
Выплаты по страховке не так и малы, как это может показаться сразу. Сумма полиса может быть неподъемной для некоторых семей. Снизить сумму страхового полиса можно при партнерских взаимоотношениях страховщика и риелтора.
Уменьшить сумму платежа можно вполне законными способами:
- застраховать только более вероятные случаи (если рядом с домом лес, застрахуйте его от пожара);
- застраховать отдельные элементы помещения (чаще всего этот пункт применим к складским помещениям).
Ваши действия, если наступил страховой случай
Мы составили примерный алгоритм ваших действий в случае наступления страхового случая:
- В течение одного дня нужно обратиться в страховую компанию и банк.
- Пригласить эксперта для проведения экспертизы.
- Собрать пакет документов, в который входит:
- экспертиза о размере материального ущерба и стоимости имущества;
- справка, выданная правоохранительными органами, о наступлении страхового случая;
- медицинская справка — в случае потери дееспособности;
- свидетельство о смерти и справка о причине смерти — в случае смерти застрахованного лица.
Вместе с документами нужно будет написать заявление об отказе от погашения кредита. Если вы все сделаете правильно, то полностью освободитесь от ипотечных выплат, еще и денежную компенсацию получите.
Как получить налоговый вычет?
Российским законодательством предусмотрено снижение налоговой нагрузки при покупке жилья в ипотеку, в том числе с оформление страхования недвижимости.
Для получения выплат необходимо написать заявление в налоговой инспекции и подкрепить его следующими документами:
- свидетельством собственника квартиры;
- договором о приобретении жилья;
- кредитным договором;
- актом приема или передачи недвижимости;
- счетами и квитанциями об оплате.
Решение принимается в течение 5 дней. При положительном вердикте заемщику будет возвращена часть средств.
Кто является выгодоприобретателем?
Выгодоприобретателями считаются лица, которым предназначены денежные выплаты в случае наступления страхового случая. Ими могут выступать собственник или его наследники. Выгодоприобретателем может быть финансовая организация, выдавшая кредит на ипотеку.
Подведем итоги
Страхование недвижимости при ипотеке является обязательным. Другие два вида полиса — страхование трудовой деятельности и жизни и страхование титула — оформляются по желанию.
Сумма платежа зависит от состояния объекта недвижимости и здоровья кредитополучателя. Чтобы страховщик оплатил заем при несчастном случае, нужно засвидетельствовать его и предоставить документы.
Наследники, а также лица, утратившие право собственности или получившие инвалидность, получат выплаты по страховке, если полис оформлен на полную стоимость объекта недвижимости.
