Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку
Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной распространенности покупки квартир в кредит, при помощи заемных банковских средств. Недостаточная прозрачность процедуры и отложенный платеж, вынуждают многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца существенно выше, чем при непосредственном наличном расчете.
Специфика в продаже жилья покупателю, являющегося заемщиком финансового учреждения, существует, но только для сопутствующих интересов владельца недвижимости не готового или не желающего удовлетворять все законные требования банка в отношении объекта сделки.
Процедура ипотечного кредита
Для понимания того, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости ипотечному заемщику, следует знать последовательность мероприятий, предпринимаемых банком, от момента подачи предварительной заявки до полного перечисления средств на счет продавца. Принято выделять ряд обособленных этапов, предоставляющих определенные опасности для текущего собственника квартиры в отношении свершения сделки, а именно:
- Аудит состояния и обременений, а также оценка текущего состояния и рыночной стоимости жилой недвижимости.
- Подготовительные процедуры перед сделкой, одобренной банком.
- Принятие обременения на право собственности в отношении квартиры.
- Транзакция полной суммы по договору кредитования.
Процедуры проверки и оценки
Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.
Проверка состояния
Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:
- всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
- имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
- дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
- открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.
Контроль удовлетворительного состояния является двухэтапным и проводится сначала потенциальными покупателями, а впоследствии представителем кредитора. При продаже «вторички» в ипотеку, риски продавца, на этом этапе подготовки к сделке, заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, которое характерно не для всех квартир. При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, предоставление технического и/или кадастрового плана не требуется.
Оценка стоимости
После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.
Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.
Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.
Застрахован, значит подготовлен
Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.
Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.
Передача квартиры в залог
После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.
Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.
Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.
Перечисление денег
Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.
Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.
Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.
Специфика Росвоенипотеки
Для того, чтобы получить право на государственное софинансирование покупки жилья, военнослужащему достаточно иметь выслугу в три года, по истечении которых он становится участником накопительно-ипотечной системы и получает соответствующее свидетельство, необходимое для предоставления в банк кредитор.
Банковские требования
Аудит состояния недвижимости при жилищном кредитовании военных, еще более щепетильна, чем при обслуживании гражданских лиц и дополняется:
- акцентированием внимания на подключении к центральному теплоснабжению или локальной системе обогрева жилища;
- проверкой наличия сантехнического оборудования и комплектации узлов водоразбора, целостности остекления, дверных устройств, а также устройства и состояния крыши, если производится продажа дома;
- отнесением объекта сделки к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;
- проверкой материального исполнения и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.
Документальная проверка жилья заключается в установлении возможных обременений, в том числе, выписанных родственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы, малолетних или несовершеннолетних лиц, а также недееспособных субъектов. Каждый из которых, при ненадлежащем оформлении имущественных прав, в состоянии стать источником претензий на жилье впоследствии.
Значимой является также проверка мнимости сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель приобретает за счет ипотечных средств уже фактически принадлежащее ему жильё, но оформленное на другое лицо.
Дополнительные процедуры
Особенностью оформления сделки при ипотечном кредитовании военнослужащих является дополнительный этап, продолжительностью в семь рабочих дней, отводимый для действий ЦЖЗ «Росвоенипотека», заключающихся в следующем:
- проверке документов предварительной проверки жилой недвижимости, её экспертной оценки и страхования ипотечных рисков;
- перечислении денежных средств, накопленных военным за годы службы, на его расчетный счет для оплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.
При покупке недостроенного жилья, то есть находящего на стадии строительства или отделки, застройщик должен быть соответствующим образом аккредитован и внушать доверие финансовому учреждению, чтобы заемщик смог получить кредит, который не будет учитывать средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку вновь возведенного жилья (установка сантехники, электропроводки и оборудования, межкомнатных дверей и пр.). Все расходы для доведения недвижимости до пригодного к проживанию состоянию покупателю придется изыскивать самостоятельно.
В общем случае при продаже квартиры по военной ипотеке, риски продавца сведены к минимуму, если его собственность удовлетворяет всем законным требованиям к жилым помещениям и не является объектом мошеннической или притворной сделки. Учитывая повышение размера первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17 – 19%), которые произошли в 2023 году по обычной ипотеке, программы кредитования с государственным софинансированием становятся все более привлекательными, так как ставки по ним остались на прежнем уровне.
Обобщая вышесказанное можно сформулировать действительные риски, которыми сопровождается продажа квартиры по ипотеке:
- невозможность завышения стоимости жилья;
- затруднения при наличии несогласованной перепланировки и переустройства;
- запрет на сделку при включении объекта в число аварийных или ветхих;
- недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия обременений, в том числе потенциальных, в виде родственников, имеющих право на недвижимость и выписанных с нарушением их прав.
Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при неоплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов.
А какие действия с выпиской из единого Реестра прав на недвижимое имущество — в какой срок и на каком этапе она действительна
Ипотека — это лохотрон для продавца квартиры. Объясню. Сама через этот ад прошла.
Продавец никак не защищен в этой сделке. После регистрации сделки, банк перечисляет деньги на счет покупателя, а покупатель может не перечислить их продавцу. Все! Продавец уже не собственник квартиры, переход права собственности уже зарегистирован, а денег нет. Судиться можно долго и не факт, что продавец выиграет. Банку плевать на расчеты между продавцом и покупателем, т.к. у банка двусторонний договор — заемщик (покупатель) и банк. Продавец для банка вообще не человек. Хотите стать бомжом -соглашайтесь на продажу в ипотеку.
Zyf, не несите пожалуйста чушь. «После регистрации сделки, банк перечисляет деньги на счет покупателя, а покупатель может не перечислить их продавцу. Все!» Что ВСЁ? Что за бред? Вы же сами дальше пишите: «Продавец уже не собственник квартиры, переход права собственности уже зарегистирован...» Так какие правовые основания у Банка перечислять деньги сначала покупателю? Для чего??? Естессно, Банк перечисляет деньги сразу продавцу на указанный в договоре купли-продажи счёт! Именно в договоре эта процедура особо оговаривается отдельным пунктом. Причём даётся на это несколько дней (10 по моему). И если этого не происходит, регпалата автоматом возвращает стороны в первоначальное положение, сделка «откатывается». Так работает механизм защиты прав продавца. Просто нужно на сделки ходить с опытным юристом, а не с лохами-риэлторами, которым только бы свой процент получить, а ответственности никакой. И договор надо внимательно читать, и в случае несогласия, ошибок, опечаток — обращать на это внимание Банка (как правило при ипотеке сам Банк предлагает свой проект договора). Ошибки будут исправлены и проблем не будет. И совсем другое дело, если Банк именно намеренно, несмотря на ваши возражения сказал, что переведёт деньги сначала покупателю, а потом покупатель переведёт их Вам — вот тогда хватайте свои документы и бегите из этого банка. Тогда ясно, что это мошенники (возможен сговор Банка и покупателя). Короче, надо просто быть внимательнее, и пользоваться услугами юристов, а не риэлторских жуликов. Ипотека — не лохотрон, если есть башка на плечах.
Обратитесь в наш банк и мы поясним: все законно. Квартиру продавца мы берем в залог под ипотечный кредит покупателю. Ему и перечисляем на расчетный счет денежные средства, он же берет кредит и будет его погашать, а продавец это третье лицо — он в кредите не участвует, поэтому деньги ему передаст наличными покупатель, после того как Росреестр зарегистрирует право перехода собственности от продавца к покупателю. И ничего что квартира продавца в залоге, зато банк застрахован от риска. Этих продавцов сегодня как «собак нерезаных».
Ну да, а банков, у которых лицензию то и дело отзывают, не как «собак нерезаных»
Покупатель недвижимости берет ипотеку в банке.Банк по договору перечисляет кредит на счет покупателю. Если я не согласна с таким договором ,как мне поступить?
Реестр зарегистрирует. А покупатель передаст наличные (кредитные деньги). Даже не смешно. А если не передаст??? А регистрация то уже прошла... Похоже на кидалово. И это разъяснение БАНКА??? Как это Банк берёт в залог квартиру продавца??? Не продавец берёт кредит. А покупатель... Вообщем как то аллогично...
Только за одно неуважение к людям, которых ваш банк считаем « собаками нерезаными» НИКОГДА И НИКОМУ НЕ СТОИТ К ВАМ ОБРАЩАТЬСЯ ! ПОЗОР!
Согласна
ну да
УСЛУГАМИ ЮРИСТА??? ПАВЛИНЫ ГОВОРИШЬ??? ХМ усмехнулся. Белое солнце пустыни. А сколько стоит этот юрист??? И чем он гарантирует получение денег??? И если гарантирует, то это может стоить четверть квартиры... Советчик... Так на кой он мне сдался и совет и юрист...???
я продавала квартиру через ипотеку, покупателю выдали Сертификат, который до оформления сделки находился в ячейке Сбербанка, ключ у покупателя, после подписания документов этот ключ передали мне и сертификат из ячейки забрала я, проблем никаких не было, все было организованно и безопасно.
Вы про какой сертификат говорите?я как понимаю продавец выбирает каким образом деньги получит за продажу либо на счет либо через ячейку,вот вопрос если на счет в сбере,как он может их потом снять?наверное лучше через ячейку их сразу получить?кто продавал квартиру в ипотеку посоветуйте?
Вы сейчас такую чушь несёте!!! Банк деньги номинально переводит покупателю и как только все бумаги по ипотеке подписаны, они сразу же перечисляются по платёжке на счёт продавца, но счёт до момента перехода прав собственности заморожен. Как только регистрация прошла, продавец автоматом получает доступ к деньгам. Если не знаете весь механизм, не нужно нести ересь
Это не правда. Ипотека безопаснее, чем за наличку. Так как сделку контролирует банк. Рассказываю людям как все происходит. Мы тоже через это прошли в марте 2018. После соглашения о продаже с покупателем оба клиента идут в банк и покупатель и продавец. Продавцу квартиры открывается счёт, куда переводится сумма квартиры по договору. Но снять деньги продавец сможет только после того, как банк получит документы о переходе прав собственности. Если продавец не принесет их в банк в течении 10 дней сделка аннулируется и квартира обратно отойдет покупателю. И деньги лежат на счёте продавца, но не как не у покупателя. Люди, не бойтесь, все продуманно, покупатель в сделке через ипотеку защищён!
Почему продавец должен принести документ о регистрации, а не покупатель??? Я продал и я же ещё регистрирую за свой счёт уже номинально не принадлежащую мне квартиру??? Как то не логично. И кто это будет регистрировать. Регистрация то на основании договора купли продажи. Где сказано на кого должно регистрировать (на покупателя). А он покупатель не пошёл в установленный срок. Мало ли какие обстоятельства. И что??? Где деньги ЗИН???
а продавец?
Бред сивой кобылы. Продажа жилья по ипотеке самая безопасная сделка. .
Вы, видимо про ипотеку по слухам знаете!!! Во-первых, банк перечисляет эти деньги на определенный счет и просто так вы их от туда не снимите, во-вторых вы можете, указать в договоре купле-продажи реквизиты продавца для безналичного расчета, который проводится банком. Распорядиться ипотечными средствами покупатель ни как не сможет, кроме как оплатить покупку квартиры.
Это правда. Вот я и отказалась от таких друзей. Поставили всю ипотеку мне за кв. Минус п
Здравствуйте, спасибо за ваше сообщение, логично, + для банков Людей нет, только титьки, которые надо доить, на которые настроены их доильные агрегаты, но выше здесь написано: «Неполучение денег в качестве оплаты по договору или фальсификация части средств, при посредничестве банка и безналичном расчете невозможны, а признание сделки ничтожной при не оплате в течение 10 дней с момента перехода права на владение, является дополнительной гарантией для продавца квартиры, что он ничего не потеряет, кроме времени и нервов», = это что, тоже развод, и чем же этот Реестр ФРС руководствуется в этом признании сделки не действительной, + возвращении в правах «продавца», что о времени, скорее всего еще более длительный срок имеет, каким правовым документом это оговорено сегодня, или это тоже миф...
До сегодняшенего дня тоже думала, что чушь. У меня и у знакомых всегда в договоре купли-продажи (ДКП) была прописана банковская ячейка, ешь вариант аккредитив — т.е счет продавца в договоре купли-продажи.
И вот — вуаля — в договоре купли-продажи 3х комнатной квартиры родителей с ипотечником с кредитом сбера и займом росвоенипотекини ячейки, ни счета продавца не указано! Только 300 тыс. руб., а 4млн. покупатель отдает согласно договору купли продажи после перехода права собственности. На логичное возмущение от меня нашему риэлтеру — якобы Сбербанк при работе с военипотекой и свой кредит не может оформить в виде аккредитива, и в ячейку положить якобы тоже. А место передачи оставшейся суммы и способ никак в ДКП не обозначены. Робко агентство добавило в ДКП, что теперь покупатель в 3х дневный срок обязан отдать деньги — место, способ — не обозначены, счет продавца — не указан. ИМХО сговор агенства. Банк при таком ДКП никак не участвует и счета продавца у него нет (его и в кредитном нет и в ДКП усиленно не попадает).
т.е. проблема не в ипотеке (всегда была одновременная сделка, ячейка или аккредитив в момент подписания, и право забрать деньги продавцу после регистрации /ДКП, что является моментом перехода права собственности).
Проблема, как указал Bio-graff — в лохотроне от агентства и возможно менеджера конкретного отделения Сбербанка.
Подводных камней действительно много, поэтому лучше обращаться к профессионалам.
не по моей воле мне приходится пройти через эту пытку ... ощущение такое : сбербанки продают ипотеку , а люди не могут продать для кого-то ну очень необходимое , не роскошь , А жилье ...по человечески , вот и все .
Похочае ситуация. Где (прописано) прописывается. что в случае непоступления денежных средств на указанный в дкп счет продавца. рег палата автоматически возвращает стороны в первоначальное положение? Есть покупатель с ипотекой от сбербанка. Как застраховаться от возможных рисков?
продаю квартиру в ипотеку брать ли залог за квартиру?
Обязательно брать,вдруг банк откажет,а вы потеряете время и клиентов
А если в ипотеке все же банк откажет по данному объекту, то они (агенты) прописывают в «особых условиях» то, что продавец задаток возвращает. В моем случае агент покупателя поработал хорошо, а вот мой ( из этого же АН) не проявил такого участия. За что платим агентские не понятно
страховка это обязательная процедура. и какой процент?
в ипотеке банк навязывает страховку. это обязательно? и кто эту страховку платит?
Здравствуйте!у меня вопрос...а если покупатель без первого взноса,и не чем ему дать залог??как быть???и по поводу денег по ипотеки,я поняла так...договор купли продажи подписываешь сразу,а деньги потом???какой риск???что деньги банк не переведет,а квартира уже по договору покупателя?
Актуальный вопрос в наше не простое время!
Может ли, покупатель, отказаться от кредитной ипотеки на покупку квартиры, во время регистрации ДКП в МФЦ, в процессе смены собственника жилья в Росреестре ЕГРП?
В принципе, покупатель может отказаться от кредитной ипотеки банка, а договор купли продажи в свое время пройдет регистрацию и произойдет смена собственника!
Продавец же не заключает никаких договоров в банком !
А правомочно ли ссылаться на п.5 ст.488 ГКРФ, прописывая в ДКП, что квартира, с момента передачи ее покупателю и до момента полной оплаты за нее, НЕ БУДЕТ находиться в залоге у продавца? И, если да, то как следует передать квартиру в залог банку до оформления документов и получения денег продавцом? Спасибо!