Что такое ипотека в силу закона?

Ипотека – форма залога, при которой банк выдает средства заемщику под определенные условия: тот должен оставить под залог свое имущество.

А в случае невыполнения обязательств банк вправе распорядиться имуществом заемщика на свое усмотрение, например, продать, а вырученные деньги использовать для погашения ипотеки, выданной заемщику.

Законодательством предусмотрено 2 вида ипотеки – в силу закона и в силу договора. В чем их отличие и что это такое – ипотека в силу закона?

Что значит ипотека в силу закона?

При любом виде ипотеки (в силу закона или в силу договора) одним из условий является наличие залога. С точки зрения надежности, банки чаще оформляют ипотеку в силу закона.

Такой вид ипотеки возникает при переходе прав собственности – при оформлении договора купли-продажи, при регистрации жилья в Росреестре.

Согласно условиям этого вида ипотеки заемщик ищет подходящее жилье, когда банк уже одобрил решение по ипотеке. Когда квартира будет выбрана, тогда заемщик подписывает с банком ипотечный договор, а также заключает сделку купли-продажи с продавцом недвижимости. После этого банк перечисляет нужную сумму продавцу недвижимости.

В этом случае жилье, которое было приобретено заемщиком, будет одновременно являться предметом ипотеки, а также залоговым имуществом. Хоть заемщик официально и будет являться собственником квартиры (дома), но в случае невыполнения своих обязательств, он вынужден будет отдать это жилье банку.

Чем отличается ипотека в силу закона от ипотеки в силу договора?

Разница между этими понятиями есть и она выражается в следующем:

• предметом залога по законной ипотеке является кредитуемая квартира, то есть та, которую заемщик решил купить, а предметом договорной ипотеки является любая другая квартира, которая находится в собственности заемщика;
• регистрация законной ипотеки происходит одновременно с регистрацией права собственности на жилье, договорной – после регистрации договора купли-продажи. Для этого стороны сделки составляют отдельный документ;
• регистрация законной ипотеки осуществляется на основании заявления от залогодателя, залогодержателя или нотариуса, а договорной – на основании одного заявления, под которым должны поставить свои подписи залогодатель и залогодержатель;
• за регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не взимается в отличие от регистрации ипотеки в силу договора;
• законная ипотека возникает автоматически, когда заемщик и кредитор заключили договор, а договорная – после заключения договора об ипотеке.

Как зарегистрировать ипотеку в силу закона в 2024 году?

Порядок регистрации такой ипотеки прописан в Федеральном законе № 102–ФЗ от 16.07.1998 г. В ст. 20 этого закона говорится о том, что ипотека в силу закона подлежит обязательной регистрации.

Гос. регистрация осуществляется путем подачи заявления от залогодержателя или залогодателя (в крайнем случае – от нотариуса). Госпошлина за регистрацию не взимается.

Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с регистрацией права собственности на недвижимость.

Весь процесс возникновения обязательств по ипотеке и регистрация ипотечного договора выглядит следующим образом:

• Человек выбирает конкретный банк для оформления ипотеки.
• Готовит необходимый пакет документов и предоставляет его вместе с анкетой-заявкой в банк.
• Если банк одобрил заявку, тогда заемщик начинает подыскивать подходящую недвижимость.
• Определившись с жильем, заемщик согласовывает с банком недвижимость, которую планирует купить. Если банк одобряет его выбор, тогда оба участника соглашения выбирают подходящую для них дату для подписания договора.
• После того как договор ипотеки будет подписан, он передается на регистрацию в Росреестр.
• Когда процедура регистрации будет пройдена, ипотека в силу закона будет считаться действительной и вступившей в законную силу.
• В Росреестре специалист готовит выписку, где будет отражена информация о наличии обременений на объект недвижимости.
• Банк перечисляет средства по ипотеке на счет заемщика либо продавца недвижимости.

Как снять обременение по ипотеке в силу закона?

Обременением в силу закона выступает предмет ипотеки. Обременение снимается с заемщика только тогда, когда он полностью рассчитается с банком по ипотеке. После проведения оплаты последнего платежа заемщик должен удостовериться, что у него нет больше долгов по кредиту.

Снятие обременения – бесплатная услуга. Заемщик должен будет посетить Росреестр с необходимыми документами, чтобы с его имущества было снято обременение.

Сотрудник этой организации принимает заявление клиента и назначает ему дату явки. В назначенный день клиент приходит в Росреестр и получает выписку об отсутствии обременения.

Если же он получает отказ, тогда ему должны представить документ, где будет указана причина отказа (например, он не до конца погасил ипотеку).

Прекращение ипотеки в силу закона

Приостановить действие ипотеки в силу закона в одностороннем порядке законом недопустимо. Регистрационная запись погашается в течение 1–3 рабочих дней с даты поступления в Росреестр заявления владельца закладной, общего заявления представителя банка и заемщика.

Существующие ограничения (обременения) ипотеки в силу закона

Есть речь идет о квартирах, тогда регистрируемые обременения возникают в случаях, когда:

• квартира является залогом банка согласно ипотечному договору;
• квартира продается в рассрочку – она остается в залоге у продавца до тех пор, пока он не выплатит всю сумму;
• покупатель заключает долгосрочный договор аренды квартиры или договор безвозмездного пользования;
• накладывается арест на квартиру (на основании судебного решения);
• устанавливается запрет на совершение регистрационных действий с квартирой.

Законная ипотека возникает после регистрации сделки в Росреестре. Такой вид ипотеки возникает, когда объект недвижимости (квартира, дом, земельный участок) покупается за счет заемных средств либо строится жилье с привлечением денег банка. А вот в отношении приватизированной недвижимости, той, что была изъята из оборота, ипотека по закону не предоставляется.

Для снятия ипотеки по закону заемщику нужно обратиться в ЕГРП с заявлением о выдаче права собственности на жилье. При этом важно, чтобы он завершил все выплаты по ипотеке и предоставил соответствующие письменные доказательства.

Видео: Что такое ипотека в силу закона и ипотека в силу договора?