Ипотека под долевое строительство

Всем известно, что цены на еще строящееся жилье являются более выгодными в сравнении со стоимостью уже сданных в эксплуатацию объектов недвижимости.

Желая сэкономить существенную сумму денежных средств, заемщики отдают предпочтение именно новостройкам на этапе возведения здания. Однако, они сильно рискуют.

Ежедневно с экранов телевизоров мы узнаем о том, как застройщики замораживают работы или вовсе прекращают свою деятельность. Обманутые дольщики пытаются вернуть свои деньги, обращаются за помощью к государству и долгие годы доказывают свое право на еще недостроенные голые стены.

Чтобы минимизировать подобные риски, банки выдают ипотеки только в отношении жилья, которое возводят аккредитованные застройщики. Ипотека под долевое строительство имеет свои особенности и опасности, которые должен знать каждый, кто решает купить жилье на этапе его строительства.

Чем выгодна покупка строящегося жилья?

Ипотека под долевое строительство – это распространенная схема возведения многоэтажных домов за счет средств, привлеченных застройщиком.

Как правило, сам застройщик не имеет таких крупных финансовых ресурсов, чтобы без чьей-либо помощи оплачивать возведение многоэтажных домов. Для этого он привлекает ресурсы инвесторов и дольщиков.

Дольщики – это те граждане, которые впоследствии будут владеть квартирой в строящемся доме. Они тоже редко располагают большими сбережениями, поэтому получают кредиты в банках.

Фактически получается, что строительство домов обеспечивает кредитное учреждение, которое получает процент от заемщика. Сам же застройщик, часто получая чужие деньги, прибегает к разного рода обманам или мошенническим схемам.

Разница в цене строящегося жилья и уже готового в среднем равна 30%. Не построенное жилье гораздо дешевле готового, в результате чего пользуется большей популярностью среди населения.

Кроме низкой стоимости, новостройки имеют и другие преимущества:

• В таких квартирах ранее никто не проживал;
• Можно подобрать необходимую планировку;
• Не нужно тратить деньги на демонтаж старого ремонта;
• Не требуется привлечение поручителей.

Но у такой покупки есть и один существенный недостаток – платить приходится за то, в чем нельзя жить. Для заемщика такая возможность оборачивается двойными тратами: ему приходится оплачивать ипотеку за строящуюся квартиру и платить арендные платежи за то жилье, в котором в данный момент он вынужден проживать.

Банки для решения этой проблемы создали специальные ипотечные программы, по которым клиент получает отсрочку по платежам в течение 1-2 лет, пока здание не сдается застройщиков в эксплуатацию.

Банки выдают ипотеки под долевое строительство только на покупку жилья у аккредитованных застройщиков.

Это не безусловная гарантия безопасности, ведь даже некоторые надежные застройщики заканчивают свою деятельность не в лучшем виде. Примером может служить потерпевшая крах в 2018 году компания Урбан Групп.

Особенности ипотеки под долевое строительство

Обращаясь в банк за финансовой помощью при покупке жилья, человек обязывает себя возвращать долговые требования. При этом банк приобретает право на владение объектом недвижимости.

Возможно два варианта сотрудничества с банком в рамках ипотечного кредитования под долевое строительство:

• Ипотека под залог права на строящееся жилье;
• Ипотека под залог уже имеющегося жилья.

Во втором случае возникают дополнительные риски. Если дом не будет достроен, то заемщик потеряет квартиру. В случае невыплаты ипотеки он потеряет залоговую недвижимость.

Банки часто устанавливают различные переменные ставки по ипотеки троящегося жилья. На этапе его строительства до ввода его в эксплуатацию ставки имеют более высокие значения, но снижаются при предоставлении в банк правоустанавливающих документов на недвижимость.

Процедура оформления ипотеки

В целом, процедура оформления ипотеки под строящееся жилье похожа на стандартную процедуру покупки в кредит вторичного жилья. Однако, свои особенности в ней все же присутствуют. Связаны они с заменой продавца квартиры на застройщика.

Выглядит алгоритм взаимодействия следующим образом:

• Заемщик подает заявку на получение ипотеки с необходимым набором документов, таких, как паспорт, справка о доходах, копия трудовой книжки;
• Если банк выносит положительное решение по заявке, клиенту предоставляется срок от 1 до 3 месяцев на поиск недвижимости;
• Заемщик предоставляет в банк документы на недвижимость, которые тщательно проверяются, и в случае полного согласия на данную сделку банком осуществляется финансирование заемщика;
• Заключается договор долевого участия, который регистрируется в Росрегистрации;
• Банк переводит средства на счет застройщика.

За счет поступивших денежных средств застройщик продолжает возведение и ремонт дома. Когда дом достраивается объектом залога вместо права собственности на жилье становится сама квартира.

Договор долевого участия

Договор долевого участия является в сделке главным документом, удостоверяющим сотрудничество с застройщиком. После заключения этого договора, он обязательно предоставляется в банк. Без него кредитное учреждение не станет перечислять средства на счет застройщика.

В договоре долевого участия должна содержаться следующая информация:

• Сведения об объекте строительства;
• Срок его гарантии;
• Сроки действия договора;
• Права и обязанности сторон сделки;
• Цена договора и сроки его оплаты;
• Способ обеспечения обязательств застройщика.

На основании зарегистрированного договора долевого участия заключается ипотечный договор, который аналогично должен быть зарегистрирован в Росреестре. Регистрация ДДУ может занимать от 10 до 30 дней.

Если предполагается использование материнского капитала в качестве оплаты ипотеки, это должно быть прописано в договоре долевого участия. Утаивать эту информацию от застройщика не стоит.

Перед заключением ипотечного договора нужно будет оформить еще одно соглашение – о страховании недвижимости от гибели и повреждения. Это обязательный вид страховки, без которого ипотека не может быть оформлена.

Закладная в такой ипотеке не оформляется, так как залогом выступает не сама недвижимость, а имущественное право на нее.

Как расторгнуть ипотеку по участию в долевом строительстве?

Остро интересующим остается вопрос – можно ли расторгнуть договор долевого участия, если ипотека перестает быть необходимой по решению одной из сторон или по обоюдному согласию.

Расторгнуть такой договор можно, но условия такого оборота событий обычно прописываются со всеми нюансами в самом документе.

Договор может быть расторгнут несколькими способами:

• По решению суда.
• По решению одной из сторон.
• По обоюдному решению.

В каждом из этих случаев застройщик обязан вернуть заемщику денежные средства. Как правило, застройщики в договоре заранее указывают срок в течение 1 года, в который деньги должны быть возвращены. То есть в этот период заемщик не сможет обратиться в суд в случае неполучения денег.

Если договор расторгается в одностороннем порядке дольщиком, он обязан совершить ряд действий:

• Устно предложить представителю строительной компании расторжение договора по обоюдному согласию;
• Составить письменное уведомление о расторжении договора и вместе с расчетом процентов и реквизитами для возврата направить заказным письмом застройщику.

Если дольщик не получает в течение 20 дней своих денежных средств, он может подавать в суд исковое заявление.

Официально трудоустроенные граждане РФ, оформившие ипотеку на долевое строительство, имеют право получить налоговый вычет. Но такая возможность появляется у них только после введения дома в эксплуатацию застройщиком.

Этот факт оформляется официальным документом, подтверждающим регистрацию права собственности на квартиру. Получить вычет заемщик может через налоговую службу или собственного работодателя.

В каких банках можно взять ипотеку под долевое строительство в 2024 году?

Сегодня многие банки активно кредитуют граждан под строительство жилья. Некоторые из них даже сотрудничают с неаккредитованными застройщиками. Но в таких ситуациях службой безопасности банка тщательно проверяется уставная и финансовая документация застройщиков.

Рассмотрим условия ипотечного кредитования долевого строительства самых крупнейших и надежных банков страны. К ним относятся:

• Сбербанк России. Банк кредитует граждан не только под строящиеся квартиры, но и дома. При этом обязательным условием одобрения сделки является внесение первоначального взноса в размере минимум 20% от стоимости квартиры. Процентная ставка устанавливается в индивидуальном порядке, получить индивидуальное предложение можно на сайте банка. Кредитование осуществляется в два этапа: после предоставления зарегистрированного договора долевого участия банк перечисляет застройщику только половину суммы, вторую часть направляет только спустя 1 год. Таким образом, банк снижает долговое бремя заемщика.
• Банк ВТБ выдает займы на строящееся жилье сроком на 30 лет. Оформление заявки допускается через заполнение электронной формы, представленной на сайте банка. Там же заемщик может ознакомиться со списком аккредитованных застройщиков. Положительное решение о принятой ипотечной заявке в банке действует в течение 4 месяцев, но воспользоваться им желательно как можно раньше, чтобы не возросла цена на жилье.
• Газпромбанк кредитует заемщиков по строящемуся жилью также на 30 лет. При этом важно внести минимум 15% стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. До того момента, как право собственности на квартиру будет оформлено, банк потребует от заемщика дополнительный залог или платежеспособного поручителя. Купив квартиру в доме, который финансировался ГК «Газпромбанк-Инвест», можно заключить договор без оплаты первоначального взноса.
• Промсвязьбанк также выдает ипотечные займы на приобретение квартир в строящихся многоквартирных домах. Для заключения ипотечной сделки можно внести только 10% от стоимости жилья. Процентная ставка при этом будет устанавливаться в индивидуальном порядке.

Какой банк следует выбрать для оформления ипотеки под долевое строительство, решать заемщику.

Лучше всего выбирать предложения по сотрудничеству с аккредитованными застройщиками, которые много лет успешно работают с банками. Таким образом, удастся минимизировать риски потери квартиры или денежных средств.

Проблема дольщиков до сих пор остро стоит в обществе. Многие заемщики на протяжении долгих лет стараются вернуть потраченные на строительство жилья деньги, которые были украдены или иным нецелевым образом использованы застройщиками.

Однако, сегодня существует и успешно функционирует большое количество государственных программ поддержки обманутых дольщиков. Проблема решается, поэтому и сегодня долевое строительство является одним из лучших и выгодных способов приобретения собственного жилья.