Ипотечные сертификаты участия с ипотечным покрытием в 2024 году

Ипотечный сертификат участия – именная ценная не эмиссионная бумага, не обладающая номиналом. Главная цель ИСУ заключается в удостоверении доли ее владельца в праве общей собственности по ипотечному покрытию, кроме того, сертификат участия подтверждает право на получение денежных средств по исполненным обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Эти и иные права определены Федеральным законом №152 «Об ипотечных ценных бумагах». Несмотря на то, что в 2024 год ипотечные сертификаты участия все еще имеют пробелы в законодательстве, у них есть и определенные преимущества.

Ипотечное покрытие

ценные бумаги Ипотечным покрытием называют совокупность требований о возврате основной суммы долга и об уплате процентов, которые обеспечивает ипотека. Требования могут быть удостоверены закладными или ипотечными сертификатами участия.

Ипотечные сертификаты участия с ипотечным покрытием обладают силой только при соблюдении определенных условий, а именно:

Основная сумма долга по обязательству по каждому договору или закладной не превышает 70% рыночной стоимости недвижимого имущества (предмета ипотеки), которая была установлена независимым оценщиком.
Договор об ипотеке не предусматривает возможность замены или отчуждения недвижимого имущества, находящегося в залоге и являющегося предметом ипотеки, без согласия обладателя залогового права.
Заложенное недвижимое имущество застраховано от риска повреждения или утраты в пользу кредитора, при этом сумма страхования не может быть меньше суммы ипотечного требования о возврате суммы основного долга.
Предметом договора займа являются только денежные средства.

Ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав того ипотечного покрытия, на которое удостоверяют долю в праве общей собственности.

Кто выпускает ИСУ

Выпуск ипотечных сертификатов участия является прерогативой только коммерческих организаций, которые имеют лицензии на осуществление управления инвестиционными фондами, ПИФами, пенсионными фондами на негосударственной основе, а также кредитными организациями.

Выдача ИСУ становится основанием для образования общей долевой собственности между владельцев таких сертификатов на ипотечное покрытие и учреждением, которое регулирует доверительное управление ипотечным покрытием.

Условия доверительного управления

Учреждение доверительного управления происходит посредством заключения договора. Условия официальной бумаги, которая регламентирует доверительное управление ипотечным покрытием, определяются управляющим ипотечным покрытием. Управляющий – это лицо, которое и осуществляет выдачу ипотечных сертификатов участия.

В условия и правила доверительного управления входят такие сведения:

Индивидуальная идентификация ипотечных сертификатов с данным ипотечным покрытием.
Полное наименование управляющего ипотечным покрытием, а также наименования специализированного депозитария и регистратора, который осуществляет ведение реестра владельцев ИСУ.
Права и обязанности управляющего.
Срок действия договора доверительного управления.
Количество сертификатов и порядок их выдачи.
Порядок и сроки выплат финансов по окончанию погашению ИСУ.
Порядок выплаты по каждому ипотечному сертификату денег за счет платежей, которые были получены по обязательствам, если их требования составляют ипотечное покрытие. Срок такой выплаты не должен превышать трех месяцев со дня получения платежей.
Порядок определения денежной суммы, подлежащей к выплате по окончанию погашения ИСУ.
Порядок и сроки регистрации записей в реестре о приобретении, передаче и погашении ипотечных сертификатов владельцами.
Права владельцев ИСУ.
Порядок созыва и проведения общего собрания владельцев сертификатов.

Также документ регламентирует размеры вознаграждения управляющему, депозитарию и регистратору; максимальные размеры расходов по доверительному управлению ипотечным покрытием; порядок раскрытия информации о доверительном управлении, а также иные сведения, установленные законом.

Другие особенности доверительного управления

ису Управляющий ипотечным покрытием имеет право на внесение изменений и дополнений в условия доверительного управления, если они вступают в силу только после того, как их утвердит общее собрание владельцев сертификатов участия. При этом условия в обязательном порядке должны соответствовать типовым правилам доверительного управления, которые были утверждены законами РФ.

Если возникает ситуация, когда лицензия специализированного депозитария, который ведет реестр ипотечного покрытия, аннулируется, то управляющий этим покрытием может внести в правила изменения. Эти изменения будут связаны с заменой депозитария. Одновременно на управляющего ложится обязанность принятия решения о созыве общего собрания. На собрании главным вопросом становится утверждение нового специализированного депозитария.

К договору доверительного управления ипотечным покрытием желающие могут присоединиться посредством приобретения ипотечных сертификатов участия, выдачей которых занимается управляющий.

Другие обязанности управляющего:

Получение и прием платежей по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие.
Перечисление и выплаты владельцам ИСУ за счет указанных платежей.
Обеспечение надлежащего исполнения обязательств.

Договор доверительного управления ипотечным покрытием составляется на срок от 1 года до 40 лет.

Особенности ипотечных сертификатов участия

особенности ису Ипотечные сертификаты участия подлежат свободному обращению, в том числе допускается участие организаторов торговли на рынке ценных бумаг. Каждый ИСУ удостоверяет равный объем прав, а также одинаковую долю в праве общей стоимости на ипотечное покрытие.

ИСУ не входят в категорию эмиссионных ценных бумагам, а права, которые они удостоверяют, фиксируются в бездокументарной форме. Количество выпущенных сертификатов, удостоверяющих долю в праве общей стоимости, указывают в правилах доверительного управления ипотечного покрытия.

Важной особенностью ипотечных сертификатов участия является отсутствие номинальной стоимости. Не допускается выпуск производных ценных бумаг от ипотечных сертификатов участия.

Учет прав на ИСУ осуществляется на лицевых счетах в реестре владельцев сертификатов, или на счетах депо, при условии, что правила доверительного управления ипотечным покрытием такую возможность предусматривают.

Права держателя и преимущества ипотечного сертификата

Ипотечный сертификат участия наделяет своего владельца определенными правами, а именно:

Держатель может получать деньги, полученные в результате фактического выполнения обязательств.
Может ожидать от организации выпуска ипотечных сертификатов участия соответствующего контроля над данным ипотечным покрытием.

Ипотечные сертификаты участия обладают и выгодными преимуществами для своих держателей:

Отменяют необходимость создания многочисленных дополнительных соглашений.
Имеют высокую вероятность их дополнения в ипотечные покрытия и выпуск облигаций.
Не требуют дополнительного формирования и регистрации эмиссионного проспекта, что в итоге экономит расходы на создание самого ипотечного сертификата участия.
Предполагают заполнение только одного договора, основанного на доверительном управлении.

Есть и негативный момент, который снижает надежность ИСУ, это достаточно распространенная практика осуществления пул обеспечения не только из ипотечных закладных, но и из некоторых активов, не имеющих прямого отношения к ипотеке. Развитию этого фактора способствуют недоработки в законодательстве по этому вопросу.