Не все ипотечные заявки одобряются кредитными учреждениями. Ипотека сопряжена с высокими рисками, которые банки стараются всячески минимизировать, отчего и выдвигают высокие требования для потенциальных заемщиков.
Помимо детальной проверки своих клиентов, которые в обязательном порядке должны иметь работу и постоянный доход, банк страхует свои активы документальными гарантиями. Жилищный заем выдается на основании заключенного между сторонами ипотечного договора и зарегистрированной закладной.
Что такое закладная на квартиру при ипотеке? Это официальный документ, который до полного выкупа заемщиком своей квартиры, находится в распоряжении у банка.
В случае невозможности дальнейшего погашения ипотеки, банк на основании этого документа может перевести недвижимость в личное и полное владение.
Закладная – это официальный документ, который передается от одной стороны сделке второй стороне – от заемщика кредитному учреждению.
Выступает закладная в качестве обеспечения ипотечного займа. Все-таки банк выдает в долг большую сумму на довольно длительный срок, в течение которого с заемщиком может произойти, что угодно.
Чаще всего изменения в его жизни связаны с потерей работы или снижением дохода. В результате этого заемщик перестает справляться со своим долговым обязательством.
После этого на руках у коммерческого банка остается закладная, с помощью которой он вправе будет распоряжаться данным имуществом по личному усмотрению. Как правило, объект недвижимости просто реализуется с целью возврата выданных заемщику денежных средств.
Закладная может быть оформлена на следующие виды ипотечной недвижимости:
Важно: Согласно ФЗ «Об ипотеке» оформление закладной не является обязательным условием получения ипотеки.
Это лишь добровольное право кредитного учреждения, которым оно довольно часто пользуется ради собственной финансовой безопасности.
Очевидно, что в большей степени этот документ необходим банку, чем самому заемщику. Банк может при наличии закладной взыскивать деньги или имущество с недобросовестного заемщика.
Кроме того, закладными банк формирует надежный финансовый портфель и привлекает сторонние инвестиции. Выгода от закладной для заемщика ограничивается только более выгодными условиями кредитования.
Внешний вид документа не имеет по действующему законодательству одинаковых требований. ФЗ «Об ипотеке» выдвигает лишь содержательные требования, касающиеся тех сведений, которые должны в обязательном порядке содержаться в закладной. При этом каждый банк вправе самостоятельно создавать бланки для документа.
Итак, в закладной должна присутствовать информация следующего характера:
Важно: Предпочтение, в случае противоречия данных закладной данным договора, отдается закладной.
Именно поэтому важно тщательно проверять соответствие тех сведений, которые указываются в закладной, тому, что уже ранее было отражено в ипотечном договоре.
Как только банк зафиксирует регулярные просрочки по ипотеке и невозможность договориться с клиентом по возврату долга, он начнет распоряжаться находящейся у него на руках закладной.
Существует несколько способов ее использования, в частности:
Далее рассмотрим подробно эти варианты. Но следует отметить, что любые сделки с закладной, а также ее последующие изменения, должны быть обязательно зарегистрированы в Росреестре.
При этом новые владельцы закладных не могут вносить какие-либо изменения в ипотечный договор без разрешения плательщика ипотеки.
С помощью данного способа банк полностью реализует права на пользование ипотечным объектом недвижимости. Такая смена для самого плательщика не имеет никакой разницы. Он лишь начинает перечислять деньги на другие реквизиты.
Важно: Заемщик может быть уведомлен о перемене владельца закладной письмом по почте или через менеджера банка.
Банки, которые получили право пользования закладной, часто злоупотребляют своим положением и незнанием нового клиента. Они могут отказывать в проведении ряда операций плательщику, ссылаясь на то, что не заключали с ним договор на этих условиях.
Частично реализуя часть закладной по ипотеке, банк получает единоразово необходимую для него в данный момент сумму денежных средств. После этого поступление платежей от заемщика, как правило, происходит в обычном режиме.
Чаще всего заемщик так и продолжает вносить средства на счет своего банка, который после этого частично расплачивается с новым владельцем закладной. Иногда клиент сам несколько раз платит на реквизиты нового владельца, после чего возвращается к обычному графику платежей.
Это обычная реализация полной суммы закладной на другую закладную другого кредитного учреждения.
Банк могут обменять между собой объекты одинаковой стоимости, могут – разной.
Если суммы закладных не соответствуют друг другу, со стороны одного банка происходит денежная доплата.
Как правило, таким способом пользуются банки, желающие получить реальные денежные средства в качестве доплаты, и при этом сохранить залоговое имущество, но уже более дешевое.
Банк имеет право выпускать эмиссионные ценные бумаги, которые будут обеспечены закладной. Бумаги могут дробить сумму закладной не множество частей, которые впоследствии банком реализуются на рынке.
Причем стать покупателем такой бумаги может как другое кредитное учреждение, так и обычное частное лицо.
Следует отметить, что до июля 2018 года закладная оформлялась по стандартному алгоритму регистрации. Она и сейчас может быть оформлена таким образом.
Но, кроме того, с июля этого года появилась возможность регистрации электронной закладной. Для ее постановки на учет в Росреестре требуется заполнение специальной формы на сайте и заверение документа электронными подписями сторон сделки и государственного регистратора.
Стандартная же процедура того, как получить закладную по ипотеке, выглядит следующим образом:
Важно: Обязательно следует получить от банка дубликат закладной. Он выдается совершенно бесплатно.
Это своеобразная гарантия сохранности документа, который, к слову, многие банки часто теряют.
Не обязательно для регистрации закладной по ипотеке обращаться непосредственно в Росреестр.
Если клиенту банка удобно, он может подать все необходимые документы через отделение МФЦ.
МФЦ в этом случае будет выступать лишь посредником между Вашим общением с Росреестром.
Росреестр выдает закладные обычно через 1-5 рабочих дней.
В случае с привлечением многофункциональной службы этот срок может быть увеличен до 7-10 дней.
Многих интересует, где хранится закладная все то время, пока кредит выплачивается заемщиком. Она хранится в банке, а плательщик получает на руки только ее дубликат. Однако, при возникновении некоторых обстоятельств, банк может передать закладную на хранение третьему лицу.
После того, как в полной мере долг заемщиком погашается, закладная автоматически аннулируется. То есть, даже если Вы еще не успели снять обременение с жилья, банк уже не сможет каким-либо образом воспользоваться закладной и распорядиться Вашим имуществом.
Важно: Законодательством установлен срок в течение одного месяца, когда банк обязан вернуть заемщику закладную.
Часто этот срок прописывается в кредитном договоре и составляет всего несколько дней.
Но процедуру снятия обременения все равно нужно будет пройти, даже не смотря на автоматическое аннулирование закладной. Происходит она в несколько этапов:
Для снятия обременения в Росреестр нужно будет представить закладную и справку из банка. После получения выписки, Росреестр вернет Вам и закладную. Несмотря на то, что она уже не будет иметь никакой юридической силы, лучше ее все же сохранить.
Закладная – это официальный документ, козырь в рукаве банка, который позволяет ему в случае наступления кризисных отношений с заемщиком, получить свои деньги обратно и даже их преумножить.
Все время действия ипотечного договора закладная хранится в банке возвращается только в аннулированном виде после полного погашения ипотечного займа. Чем быстрее Вы расплатитесь по ипотечному долгу, тем быстрее сможете снять обременение с квартиры.