Выкуп ипотечных квартир

Выплата жилищного кредита является весомой нагрузкой на семейный бюджет, осилить которую получается далеко у всех.

В этом случае на помощь приходит выкуп ипотечных квартир, особая процедура, выгодная как для продавца, так и для покупателя.

Первому она позволяет избавиться от долговых обстоятельств, а второму – сэкономить очень неплохую сумму.

Зачем продается такое жилье?

Главными причинами для продажи ипотечной недвижимости являются:

• Потеря работы, существенное снижение уровня доходов, тяжелая болезнь заемщика и другие факторы, не позволяющие совершать ежемесячные выплаты по кредиту;
• Желание и возможность улучшить жилищные условия. В этом случае продажа одной квартиры позволит приобрести другую (в лучшем районе, с большей площадью и т. д.);
• Бытовые и семейные обстоятельства – свадьба, смена места жительства, развод, неадекватные соседи, плохое состояние жилья, строительство по соседству шумного развлекательного центра, изменение маршрутов общественного транспорта и пр.

Особенности процесса

Выкуп ипотечного жилья имеет несколько характерных особенностей, среди которых можно выделить как положительные, так и отрицательные. Чтобы принять правильное решение, нужно ознакомиться с ними поближе.

Плюсы:

• Сниженная стоимость – на покупке такой недвижимости можно сэкономить немалую сумму (порой она достигает 500 тыс. руб.);
• Быстрая регистрация прав собственности – объясняется заинтересованностью государства в регулировании спорных вопросов;
• Возможность получить дисконтную скидку в размере 15% от общей стоимости жилья (действует при покупке квартиры на торгах).

Минусы:

• Проблемы с бывшими заемщиками – должник может отказаться выезжать из квартиры, а так как жилье уже перешло в собственность нового владельца, ему придется самостоятельно заниматься решением данного вопроса;
• Попытки прежних владельцев оспорить решение банка о взыскании ипотечной недвижимости – такие дела выигрываются крайне редко, но если так происходит, квартиру нужно вернуть. Деньги, потраченные «пострадавшим» на текущие расходы и регистрацию в ЕГРН, возврату не подлежат;
• Имущество, купленное в кредит, может быть заложено сразу в нескольких кредитных учреждениях. При этом основной банк может об этом не знать. Подобная ситуация приведет к тому, что уже после продажи остальные кредиторы обратятся в суд с требованием выплатить им материальную компенсацию;
• Сложности с выселением из ипотечной квартиры прописанных в ней иждивенцев (несовершеннолетних и людей с ограниченными физическими возможностями);
• Претензии супруга (и) по поводу продажи общей собственности. Избежать такой ситуации поможет согласие мужа или жены на продажу недвижимости, заверенное у нотариуса. Если продавец не может представить такой документ, лучше отказаться от сделки.

Чтобы исключить все риски, покупателю необходимо внимательно изучить предоставленные документы, посетить регистрирующий орган и выяснить список прописанных лиц, а также удостовериться в том, что квартиру у должника забрали по решению суда. Кроме того стоит узнать, не подавал ли бывший владелец ходатайства, призванного оспорить данное решение.

Как можно продать ипотечную квартиру?

Выкупить приобретенное в кредит жилье можно несколькими способами. Рассмотрим каждый из них.

Способ 1. Напрямую у собственника

В этом случае реализацией арестованной недвижимости занимается сам должник, однако все его действия согласуются с кредитной организацией.

Основным недостатком данного метода является высокая стоимость квартиры, ведь бывший заемщик наверняка захочет не только полностью рассчитаться с долгами, но и оставить себе определенную сумму.

Существенное снижение цены возможно только тогда, когда поджимают сроки (на продажу жилья дается всего 3 месяца), или же когда покупатель наотрез отказывается от предложенных условий (можно ссылаться на проблемы, связанные со снятием ипотечной квартиры с обременения).

Кроме того продавец может предложить покупателю купить ипотечное жилье вместе с долгом. Схема сделки такова: покупатель дает заемщику задаток, суммы которого достаточно для погашения долгов, тот оплачивает остаток кредита, снимает квартиру с обременения и продает свободное от банковских притязаний жилье обычным способом.

Для покупателя этот вариант является не только самым быстрым, но и самым рискованным. Дело в том, что в любое время после получения задатка и снятия обременения продавец может отказаться от сделки, пропасть из зоны видимости, попасть в больницу или даже умереть.

Конечно, благодаря нотариально оформленному договору закон будет на стороне пострадавшего, но решение вопроса может сильно затянуться.

Способ 2. Через аккредитованные риэлтерские агентства

Так как продажей квартиры занимается риелтор, а сам банк не получает никаких «левых» доходов, цена может быть любой – как высокой, так и низкой.

В этом случае процесс выглядит следующим образом:

1. Заключение договора о переходе прав на жилье от должника к банку.
2. Продажа квартиры.
3. Погашение задолженностей.
4. Возвращение бывшему владельцу недвижимости остатка денежных средств (если они есть).

Нередко банки продают залоговое жилье новым клиентам, обратившимся за получением ипотеки. Главным преимуществом подобных предложений является сниженная ставка по кредиту.

Способ 3. Открытый аукцион

Может ли банк выкупить ипотечную квартиру? Данный способ применяется при наличии серьезных просрочек по кредиту, невозможности производить дальнейшие выплаты или же отсутствии у заемщика времени и возможности самостоятельно заниматься продажей арестованного жилья.

В этом случае банк выставляет квартиру на интернет-аукцион. Сделка проводится по решению суда и является безопасной как для продавца, так и для покупателя. Аукционы могут проводить только специализированные учреждения. Срок реализации составляет 2 месяца с даты с ареста.

Процедура проходит по следующей схеме:

1. Отдел судебных приставов назначает первоначальную стоимость ипотечного жилья. Как правило, за основу берется сумма, указанная в судебном решении или исполнительном листе. Реальная рыночная стоимость квартиры и ее стартовая цена могут заметно отличаться друг от друга.
2. Гражданин, желающий стать участником торгов, выбирает подходящее жилье на сайте ФССП (там же можно отыскать и размер ее задатка), заключает соглашение с продавцом и оплачивает задаток. После этого ему необходимо подать целый пакет документов:
   • Заявку на участие (пишется в установленной форме);
   • Квитанции, подтверждающие оплату задатка за квартиру (с отметками банка);
   • Внутренний паспорт;
   • Опись всех предоставленных бумаг (с указанием даты и времени поступления заявки на участие в аукционе);
   • Лист бумаги, на котором указана предлагаемая сумма (не ниже стартовой стоимости) – кладется в конверт и запечатывается.
3. Проверка документов специальной комиссией и одобрение кандидатур. Главными причинами для отказа является отсутствие каких-либо документов и несоответствие личности заявителя требованиям финансовой организации.
4. Выбор даты и времени. Явка всех зарегистрированных участников является обязательной.
5. Проведение аукциона. Торги считаются состоявшимися только в том случае, если в них приняли участие более 2 потенциальных покупателей, а в указанных предложениях есть заметная надбавка к первоначальной сумме. При этом победителем становится тот, в чьем конверте написана самая высокая стоимость (с учетом суммы, оплаченной раньше). Проигравшим участникам задаток также возвращается. А вот если покупатель выиграл торги, но затем отказался от покупки квартиры, то задаток он теряет. Если же аукцион не состоялся, залогодержатель может обратиться в суд с просьбой назначить повторную процедуру со снижением стартовой цены на 15%. Это прекрасный шанс приобрести ипотечное жилье на более выгодных условиях.
6. Подписание протокола об итогах аукциона. Этот документ обладает той же финансовой силой, что и договор «купли-продажи».
7. Закрытие торгов.
8. Внесение оставшейся суммы.

Любое нарушение правил или несоблюдение инструкции чревато тем, что торги будут признаны недействительными. Судебный иск по этому поводу может подать любое заинтересованное лицо.

Документы для покупки ипотечного жилья

Согласно законодательству, действующему на территории России в 2024 году, для выкупа ипотечной недвижимости необходимо собрать следующие документы:

• Разрешение финансовой организации (если реализацией занимается сам заемщик);
• Внутренние паспорта всех собственников;
• Свидетельства о рождении (для несовершеннолетних до 14 лет);
• Технические бумаги на продаваемый объект;
• Выписка из домовой книги формы №9 – позволяет убедиться в том, что в квартире никто не прописан;
• Справка из ЖЭКа либо ТСЖ, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
• Разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетние дети). В этом случае продавец должен доказать, что продажа недвижимости не ухудшит условия их жизни. Разрешение оформляется только при участии обоих опекунов или усыновителей (даже если они живут в разных городах и находятся в разводе);
• Заключение независимого оценщика (необходимо для переоформления ипотеки);
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
• Разрешение второго или бывшего супруга на продажу (если жилье было куплено в браке).

Этапы процедуры

Выкуп ипотечных квартир у банка проходит в несколько этапов:

1. Этап 1. Уведомление кредитора о намерении продать ипотечное жилье. Получение его согласия.
2. Этап 2. Самостоятельный поиск покупателя или выбор риэлтерского агентства. Это очень важный момент, от которого зависит успех всего предприятия. Специалисты рекомендуют отдавать предпочтение крупным компаниям с безупречной репутацией, высокими рейтингами, длительным опытом работы (более 10 лет) и большим количеством представительств. В идеале это должно быть агентство, специализирующееся именно на покупке ипотечного жилья.
3. Этап 3. Предварительное соглашение о совершении сделки.
4. Этап 4. Выписка из квартиры всех прописанных в ней жильцов.
5. Этап 5. Оценка объекта недвижимости. Обязательный этап, предусматривающий выезд оценщика на место, проведение профессиональной экспертизы и определение рыночной стоимости квартиры. При самостоятельной продаже жилья услуги специалиста оплачивает заемщик (от 3 до 5 тыс. руб.). Если же дело передано риелтору, эта обязанность ложится на плечи агентства. Правда, и сам эксперт зачастую является сотрудником риэлтерской компании.
6. Этап 6. Согласование предложенной стоимости с собственником. Эксперт дает лишь примерную оценку жилья – окончательная сумма утверждается по взаимному согласию. Если владелец квартиры решит, что предложенная стоимость является слишком низкой, он может отказаться от услуг данной фирмы и пригласить независимого оценщика.
7. Этап 7. Подготовка документов. Работа с документацией также входит в обязанности профессионального агента.
8. Этап 8. Оформление задатка в размере суммы, необходимой для погашения долга.
9. Этап 9. Заключение договора «купли-продажи». Перед подписанием соглашения внимательно прочитайте все пункты и примечания (особенно те, которые написаны мелким шрифтом – зачастую именно в них содержится самая важная информация).
10. Этап 10. Оплата стоимости объекта недвижимости. В день подписания договора деньги либо передаются лично продавцу, либо помещаются в депозитарную ячейку.
11. Этап 11. Снятие квартиры с обременения в Регистрационной палате (в присутствии банковского сотрудника).
12. Этап 12. Переход прав собственности к новому владельцу.
13. Этап 13. Регистрация договора в Управлении Федеральной Службы госрегистрации.

Как видите, российское законодательство предусматривает несколько возможностей для продажи ипотечного жилья. Остается только выбрать подходящий вариант и взвесить все «за» и «против».