Секьюритизация ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты являются одним из наиболее долгосрочных видов кредитного продукта. Риск, который сопровождает его, обоюден, как для заемщика, так и для кредитора. Поэтому кредитор применяет определенные страховочные меры.

Секьюритизация ипотечных кредитов стала популярной относительно недавно. Это специальный инструмент, который помогает финансовыми учреждениями снизить собственные риски.

Процесс секьюритизации ипотечных кредитов обусловлен финансированием конкретных активов с помощью выпущенных ценных бумаг. Его объектами также могут выступать те же ипотечные ссуды, автомобильные кредиты, средства за владение лизинговым имуществом.

Определение секьюритизации и ее виды

В 2024 году все более актуальным становится вопрос, что такое секьюритизация ипотечных кредитов. Простыми словами — это продажа долговых обязательств.

Когда банк выдает средства на покупку жилой или коммерческой недвижимости, часто присутствует риск, что заемщик не вернет долг или не полностью его выплатит.

Чтобы свести к минимуму такие риски, финансовые компании выпускают ипотечные ценные бумаги и перепродают инвесторам. Последние нередко покупают их по меньшей стоимости и в будущем получают доход.

Кредитный портфель в большинстве случаев включает пакет долговых обязательств с низкой корреляцией. Это означает, что каждый ипотечный займ не зависит от другого и снижение доходности одного не влияет на прибыль другого займа.

Таким образом, даже если портфель содержит сравнительно рискованные кредиты, общая доходность будет выше, чем реализация всех долгов по отдельности.

При этом цена продажи формируется с учетом различных рисков. На размер прибыли инвестора может повлиять общая экономическая обстановка в стране.

Выгода банков от секьюритизации активов заключается в том, что он быстро возвращает средства, переданные клиентам. Это дает возможность повторно финансировать заемщиков и защищает от риска невозврата задолженности, то есть, от потенциальной потери прибыли.

Устоявшейся классификации секьюритизации банковских активов до сих пор не создано. Но большинство авторов выделяет два основных вида:

1. С участием банковских кредитов — выполняется с использованием ценных бумаг или за счет привлеченных кредитов.
2. С участием небанковских, посторонних активов — осуществляется благодаря кредитным средствам или финансам, поступившим с фондового рынка.

Основные участники данного процесса и их функции

Процедура секьюритизации предусматривает участие:

1. Банка-оригинатора. Он одновременно выполняет функции сервисного агента — предоставляет ипотечные займы и занимается обслуживанием.
2. Специальной инвестиционной организации — выкупает активы у кредитора-оригинатора и эмитирует ценные бумаги. Является балансодержателем активов по ипотечным кредитам.
3. Резервного сервисного агента — приступает к выполнению обязанностей только после того, как основной банк теряет возможность по обслуживанию данных кредиторов.
4. Гаранта — поддерживает процесс секьюритизации на кредитном уровне. Это может быть крупный банк или кредитная компания.
5. Платежного агента — проводит операции с ценными бумагами.
6. Андеррайтера — структурирует сделку, оценивает и поддерживает стоимость ценных бумаг.
7. Консалтинговой компании, которая решает юридические и бухгалтерские вопросы — консультирует в области налогообложения и юриспруденции.
8. Рейтингового агентства — присваивает рейтинг выпущенным ипотечным ценным бумагам с учетом изученной характеристики кредитного портфеля и уровня финансовой независимости участников сделки.
9. Инвесторов — занимаются вложением денег в эмитированные ипотечные ценные бумаги.

Данная схема является классической. Некоторые участники могут не фигурировать в сделке.

Как происходит процесс секьюритизации

Процесс секьюритизации заключается в выпуске банком, держателем кредитного портфеля ценных бумаг, подтверждающих долговые обязательства заемщиков перед ним. Выпускается он несколькими порциями, каждая из которых называется транш.

В простом понимании процесс выглядит так:

1. Выдача ипотечного кредита заемщикам.
2. Формирование кредитного портфеля.
3. Выпуск ценных бумаг.
4. Продажа долговых обязательств инвестору.
5. Получение прибыли.

При формировании кредитного пула, банк учитывает, что кредитная стоимость таких сделок довольно ощутима, поэтому портфель должен содержать не один и не два обязательства, они могут исчисляться тысячами.

Существуют определенные требования к самим активам, как правило — это схожие по риску, срокам и ликвидности ипотечные кредиты. Схема секьюритизации может быть любой.

Накапливание активов производится разными способами. Банк может делать это в пределах своей организации, что не всегда выгодно.

Альтернативный вариант — аккумулирование таких активов вне баланса. Для этого создаются специальные инвестиционные организации — один из участников сделки.

Специальные инвестиционные компании совместно с платежным агентом выпускают ценные бумаги для их дальнейшей реализации. На основании анализа рейтингового агентства производится оценка ликвидности товара. На этом этапе привлекается андеррайтер и консалтинговое агентство, которые контролируют процесс и оказывают необходимую поддержку в части отладки бухгалтерии, выплаты налогов и юридической стороны сделки.

Впоследствии банк-оригинатор, что изначально выдал ипотеку гражданам или юридическому лицу, обслуживает эти кредиты, то есть принимает от заемщиков оплату по ним. Если он теряет лицензию или возможность дальше выполнять функцию агентства, привлекается резервный сервисный центр, что продолжает обслуживать займы.

Ценные бумаги, которые выпустил банк, в дальнейшем могут продаваться несколько раз. Заемщик, что приобрел недвижимость продолжает выплачивать ипотечный кредит в установленном договором порядке. Секьюритизация никаким образом не влияет на этот процесс.

Исключением является только изменение реквизитов получателя денежных средств, в случае прекращения деятельности первоначального банка-оригинатора.

Эффективность применения механизма секьюритизации

Одним из самых важных факторов конверсии банковских активов представляется высокая стоимость ипотечного капитала из-за неразвитости банковского сектора.

С выходом на рынок займа ценных бумаг, организации восполняют недостаток заемных ресурсов выгодными для себя условиями. Банку выгодно после собрания пула кредитов, продать их на фондовом рынке с целью привлечения дополнительных средств на выдачу новых займов.

После конверсии ссуды уходят из баланса банка. Это способствует снижению нагрузки на капитал, улучшается показатель его ликвидности.

Также при секьюритизации этих займов доля кредитного риска переходит к инвестору. Но для последнего такое вложение менее рискованно,чем приобретение ценных бумаг — ипотечные кредиты охватывают массу населения.

Проблемы небольших банков решаются путем продажи крупных ипотечных займов, после чего последние осуществляют их эмиссию.

Зачем нужна секьюритизация

Основные аспекты, в которых секьюритизация выгодна для оригинатора:

1. В привлечении дополнительного финансирования в форме цены покупки.
2. В ограничении риска по кредитам на активы.
3. В повышении баланса.
4. В получении доступа к дополнительным источникам финансирования.
5. В понижении стоимости финансирования.
6. В балансировании активов и пассивов.
7. В повышении конкурентоспособности.
8. В улучшении показателей оригинатора.

Выгода от секьюритизации для инвесторов:

1. Инвестирование в активы, обеспеченные товарной или будущей доходностью.
2. ЦБ, обеспеченные будущими активами менее волатильны.
3. ЦБ, обеспеченные активами более прибыльны, чем облигации.
4. ЦБ, обеспеченные активами не подвержены событийному риску.

Анализ основных категорий рисков

Конверсия риска заключается в оформлении процедуры передачи риска в сторону финансового рынка. Обладатель вероятной опасности выпускает имущественные документы, привязываясь к секьюритизированному риску. Первичное размещение ценных бумаг дает возможность сформировать некоторый резерв, что будет использован для обеспечения риска.

Основные категории рисков:

1. Риски обеспечения состоят из вероятности дефолта и вероятности выплат по дефолтным кредитам.
2. Ипотечная секьюритизация требует оценки вероятности дефолта по активам пула оригинатора.
3. Девальвация рубля может вызвать вероятность дефолта, чем повышает риски по выплатам секьюритизиованных активов.
4. Дефолтные кредиты влекут за собой понижение вероятности снижения активов.

Применения механизма секьюритизации на российском рынке ипотечного кредитования является одним из наиболее быстроразвивающихся сегментов финансового рынка.

Поскольку на 2024 год сложилась непростая ситуация в сфере рефинансирования ипотеки, так как объемы выданных кредитов увеличиваются ежегодно, это постоянно подталкивает банки к поиску новых источников рефинансирования, что способствует развитию секьюритизации ипотечных кредитов, позволяет банкам проводить более эффективную политику по управлению кредитными рисками.

Таким образом, внедрение секьюритизированного продукта, обеспечение его обслуживания, требует проработанной законодательной базы и развитой инфраструктуры ценных бумаг.

Рост фондового рынка обеспечивается за счет ускорения обращений ипотечных бумаг. При этом ценные бумаги станут объектом инвестирования финансовыми посредниками.