Какие риски при ипотечном кредитовании возникают у заемщика? Традиционно принято шутить и говорить только об одном: кабала на 5-30 лет с ежемесячными отчислениями, которые не позволяют нормально жить.
Размер взноса при ипотеке может достигать 100 000 рублей. Если человек окажется без работы, то попадет в серьезную «долговую яму».
Но какие проблемы должен знать и учитывать заемщик при оформлении ипотечного кредита или рефинансировании ипотеки в 2024 году?
Вы можете изучить законодательство и перечитать договор «от корки до корки», но это не поможет. Есть моменты, которые в финансовых учреждениях стараются «спрятать»: страховка, дополнительные платежи, обременения недвижимости.
Все риски можно условно разделить на 3 группы:
Они «поджидают» вас не только в договоре со «Сбербанком», но и с любыми другими финансово-кредитными учреждениями («ВТБ», «Альфабанк», «Газпромбанк», «Россельхозбанк»).
С середины 2024 года изменяются условия покупки недвижимости в «долевке». Эксперты говорят, что это повлечет незначительный рост стоимости квартир, а также увеличение процентных ставок. Зато у «дольщиков» будет меньше проблем и рисков.
Сюда относятся:
Ипотека позволяет приобрести любой объект недвижимости на первичном или на вторичном рынке:
Условия предоставления средств зависят от ипотечной программы банка.
В «Сбере» предлагают взять от 300 000 российских рублей на срок до 30 лет. Процентные ставки в финансовом учреждении считаются одними из самых выгодных. Именно по этой причине «Сбербанк» уже многие годы занимает первые места в рейтингах банков и по объему выданных кредитов, и по количеству заключенных сделок.
Но финансовое учреждение старается максимально защитить свои интересы от недобросовестных заемщиков, риска просрочек и неуплат. Это выливается в то, что появляются подводные камни ипотечного договора. Ниже как раз постараемся разобраться со всеми тонкостями.
Действуют различные ипотечные программы:
На сайте финансового-кредитного учреждения могут отражаться одни условия, а в реальности же будут другие. Заемщик может воспользоваться калькулятором только для ПРИБЛИЗИТЕЛЬНОГО РАСЧЕТА. Но после обращения в банк цифры, указанные в калькуляторе, вдруг увеличиваются.
Заемщик должен знать, что:
В договоре должны быть прописаны сведения о:
Читайте условия договора, а не просто подписывайте! Если какие-то моменты кажутся непонятными, уточняйте у менеджеров.
Заемщику необходимо доказать, что размер ежемесячного платежа не превысит 50% от общего дохода. При этом банк указывает на возможность предоставления информации по всем имеющимся у клиента источникам дохода:
Если средств не хватает, можно привлечь до 3 созаемщиков. Но найти таких людей сложно: кто согласится брать на себя лишнюю ответственность, а в случае чего погашать лишние долги?
Но на этом подводные камни ипотеки не заканчиваются:
К ним могут относиться:
Банк устанавливает в качестве санкций за нарушение указанных требований необходимость досрочно погашать ипотеку. В противном случае может инициироваться расторжение договора.
При таком раскладе покупатель может оказаться и без квартиры, и без потраченных на выплаты денег. Учитывайте этот момент перед тем, как купить ипотечную квартиру без риска.
Средства предоставляются под целевое использование (на покупку недвижимости). При таком раскладе банк имеет право контролировать расход денег (полностью или в части).
Подводные камни в том, что финансовое учреждение может:
Не все так просто и с досрочным погашением. Желающие внести средства должны предупреждать банк + следовать его инструкциям. Нельзя так просто взять и в один момент погасить остаток.
Комиссии могут взиматься за перечисление средств на счет банка, а также за использование карт других фин. учреждений. На официальном сайте «Сбербанка» указывается, что комиссий нет (а все условия максимально прозрачные). Но и с ними все не так просто.
Мелкие кредитные учреждения стараются ввести комиссию за любую транзакцию и за любое движение денег:
Комиссии могут взиматься каждый месяц или каждый год. Читайте договор, если не хотите «внезапно потерять» 1 000 рублей или больше на ровном месте.
Отсюда и идет завышение стоимости квартиры при ипотеке. Причина в том, что банк не выдаст кредит до тех пор, пока не увидит заключение специализированной организации по оценке имущества. Услугу заемщик должен оплатить из своего кармана (а стоимость зависит от конкретной компании).
Эта мера позволяет банку защититься от недобросовестных заемщиков, которые берут кредит на 10 000 000 рублей, а покупают дом за 1 000 000 (остальные средства тратятся на собственные нужды).
Подводные камни в том, что оценочная компания занижает стоимость квартиры. Продавец уступает недвижимость за 100 000 долларов (условно), а оценочная организация называет цену в 60 000.
Банк выдаст ипотеку на 60 000 долл., а остальное придется «доложить из своего кармана». Пример условный, но вы должны помнить об этом.
Получается, заемщик может потерять несколько раз:
Дальше важно помнить еще и про страховку имущества. Дополнительно к ней банк может навязать страхование:
Читайте договор (особенно пункт про ответственность сторон!). В разделе указываются основные санкции со стороны банка:
Рефинансирование подразумевает, что вы «переводите» кредит в другой банк, но получаете более выгодные условия:
Но стоит помнить про основные риски при рефинансировании ипотеки:
Есть риск, что вы потратите кучу времени, сил и денег, но получите в «новом» банке ту же процентную ставку, что в старом.
Люди часто спрашивают, что нужно знать при заключении договора. Клиент должен осознавать:
Клиентам кажется, что после вселения в квартиру они стали полноценными собственниками. Но это не так.
Недвижимость до момента погашения ипотеки (как правило) находится в собственности банка. Это значит, что имущество НЕЛЬЗЯ:
Отдельные сделки можно согласовать с банком (к примеру, перенос перегородки). Но даже это будет проблематично.
Реализуется через обязательное страхование. Оно может предоставляться в 2-х формах:
Страховка не может быть меньше размере тела кредита. Так что помните об этом «подводном камне», который серьезно увеличивает стоимость квартиры.
Придется уведомлять банк о любых повреждениях имущества. Кроме этого, заемщик обязуется согласовывать ремонтные работы. В противном случае банк имеет право изъять имущество за нарушение договоров.
Надеемся, теперь вы понимаете, какие риски при ипотеке, что с ними делать, как минимизировать.
Если вы заключаете договор на вторичном рынке, внимательно изучайте вопрос наличия / отсутствия обременений! Зачастую недобросовестный продавец пытается скрыть их, а риски покупателя увеличиваются в разы.
Пускай вы оформили ипотеку на двухкомнатную квартиру и живете 2 года. В один прекрасный момент появляется «сидевший» бывший супруг продавца и заявляет о своих правах.
Что происходит при таком раскладе? «Ипотечник» вынужден передать недвижимость (или ее часть) законному собственнику и погасить задолженность перед банком.
Что получается в такой ситуации? Риски продавца минимальны, финансовое учреждение ничего не теряет, а вы оказываетесь заложником ситуации.
Помните, что сделки с недвижимостью требуют государственной регистрации и нотариального подтверждения. Все расходы, связанные с оплатой пошлин и сборов, тоже будут на плечах заемщика.
«Подводных камней» так много, что отдельные клиенты «передумывают брать ипотеку». Надеемся, что благодаря инструкции вы будете в курсе всех рисков, ограничений и обременений.
Читайте условия договора, изучайте законодательство и уточняйте у специалиста банка любые интересующие моменты и «непонятные надписи мелким шрифтом»!