Кто такой заемщик по ипотеке?

От количества выданных займов напрямую зависит прибыль кредитного учреждения. Банки активно идут на взаимодействие со всеми категориями заемщиков, сотрудничество с которыми предполагает приемлемо минимальные финансовые риски.

Но даже при такой открытой кредитной политике банки предъявляют определенные требования для кандидатов на получение займов. Особенно жесткому отбору подвергаются желающие получить кредиты на жилье.

Роль заемщика для гражданина предполагает возникновение определенного набора прав и обязанностей, прописанных в ипотечном договоре. Их прекращение наступает только после полного погашения долга, когда статус заемщика в отношении конкретного лица банком аннулируется.

Кто такой заемщик в ипотечных отношениях с банком? Чем он отличается от созаемщика? Об этом расскажем далее.

Кто является заемщиком в ипотеке?

Заемщик – это одна из сторон кредитной сделки, получающая на условиях возвратности, срочности и платности денежные средства от банка. Второй стороной в сделке выступает кредитное учреждение, получающее возможность требовать от заемщика возврата полученной суммы.

Все условия ипотечной сделки оговариваются и документально утверждаются в виде договора и графика погашения долга. Этот документ юридически закрепляет за каждой из сторон специальные права и обязанности, нарушение которых может привести к санкциям или расторжению соглашения.

Как правило, согласно ипотечному договору, заемщик имеет следующие обязанности:

• Погашение в срок ежемесячных ипотечных платежей;
• Целевое использование полученной ссуды;
• Ограничения в праве пользования залоговым имуществом;
• Продление договора страхования недвижимости и т.д.

Банк, в свою очередь, также должен придерживаться определенной линии поведения с заемщиком: не изменять процентную ставку по ипотеке, допускать ее досрочное погашение, оповещать о изменении способа оплаты и т.д.

В роли заемщиков могут выступать как физические лица, так и организации и ИП.

На каких основаниях возможно взаимодействие с заемщиком?

Банки не желают рисковать своими собственными средствами, ссужая недобросовестных клиентов. Часто по ипотечным долгам возникают просрочки или иные чрезвычайные обстоятельства, в результате которых договор в его первоначальном виде больше не может существовать.

Конечно, банк застрахован наличием права на пользование залоговым имуществом, которое заранее приобретается в особо ликвидной форме. Но проблемы с банкротством заемщика или с реализацией ипотечной недвижимости банку также не интересны.

Поэтому руководство кредитных организаций намеренно изначально формирует определенный набор требований к потенциальным заемщикам. Банк вправе вынести отказ по ипотечной заявке клиента без объяснения причины.

Требования к заемщику

В разработке требований к потенциальным клиентам по кредитным продуктам банк волен делать все, что угодно. В законодательстве не прописаны четкие предписания таких ограничений для населения. Банк самостоятельно подбирает те критерии, по которым он планирует осуществлять отбор заемщиков.

Чаще всего, банки проверяют граждан по следующим параметрам:

• Возраст клиента. Банки не выдают ипотечные займы не окрепшим в финансовом плане гражданам. Это означает, что получить заем на жилье ранее 21 года, у Вас не получится. При этом верхняя возрастная граница рассчитывается с учетом полного погашения долга. Как правило, на этот момент заемщику должно быть не более 60-70 лет. У всех банков этот возраст имеет свои значения. В Сбербанке они, к примеру, считаются самыми лояльными.
• Гражданство РФ и регистрация. Почти все банки кредитуют исключительно граждан России, и только избранные – иностранцев. Например, Траст банк дает возможность получить кредит лицам, являющимся подданными другой страны. Регистрация в России также имеет важное значение для многих кредитных учреждений. Некоторые из них все же требуют хотя бы временную регистрацию и документы, подтверждающие законность нахождения в стране.
• Уровень дохода. Ваша платежеспособность – это ключевой момент, на который обращает внимание кредитор. Банки обязательно запрашивают у клиентов справку о доходах по форме 2-НДФЛ или собственной форме банка. Выдача ипотеки без предъявления информации о доходах в некоторых банках возможна, но при внесении большей суммы первоначального взноса. Такая ипотека носит название «Ипотека по двум документам» — паспорту и СНИЛС.
• Трудоустройство. Идеальный заемщик для банка – это официально трудоустроенный сотрудник. Еще лучше, если Вы получаете заработную плату через кредитующий Вас банк. Банки не выдают ипотечные займы самозанятым или недавно получившим работу. Общий стаж и стаж у последнего работодателя оцениваются кредитными учреждениями. Как правило, первый должен быть не менее одного года, второй — 6 месяцев.
• Кредитный рейтинг заемщика – это сложный показатель, который рассчитывается банками по специальной методике. Все нарушения условий кредитных договоров заемщиков фиксируются в специальных информационных базах, доступ к которым имеют службы безопасности всех кредитных учреждений.
• Тип заемщика. Заемщик может оформлять заявку на стандартную ипотечную программу и на льготную. Банки кредитуют особые категории заемщиков по специальным условиям (военные, молодые семьи, молодые специалисты и т.д.)

Если потенциальный клиент не будет удовлетворять выше обозначенным критериям, банк скорее всего не будет с ним сотрудничать. Всю информацию, предоставляемую в банк, нужно будет подтверждать документально.

При этом вводить в заблуждение менеджеров или сотрудников службы безопасности совсем не стоит. Все тайное банком будет выявлено и послужит основанием получения отказа.

Как банки проверяют заемщика? Проверка осуществляется более чем тщательно. Банк не просто анализирует кандидатуру заемщика по представленным документам, но и в случае необходимости осуществляет самостоятельные запросы в специальные службы и информационные базы.

Как определяется кредитный рейтинг заемщика?

Оценка кредитоспособности заемщика является главным основанием для вынесения того или иного решения по кредитной заявке. Рейтинг оценивается исходя из документально подтвержденных сведений. По сути, это проверка кредитной истории заемщика, все данные о когда-либо полученных кредитах и процессах их погашения.

Для его оценки учитываются следующие критерии:

• Частота просрочек. Как правило, банки очень негативно относятся к любым просрочкам в истории клиента. Но незначительные и уважительные эпизоды несоблюдения условий договора вряд ли станут основанием отказа в ипотеке.
• Количество и качество имеющихся кредитов. Чем выше долговая нагрузка у заемщика, тем хуже. Уже имея несколько кредитных займов, осуществлять обслуживание еще одного может стать для клиента трудновыполнимой задачей. Качество долговых обязательств тоже имеет свое значение. Если человек часто берет мелкие потребительские кредиты, банки считают его финансово неосмотрительным заемщиком.

Если в Вашей кредитной истории уже есть погашенные ипотечные займы или автокредиты, банки будут относиться к Вашей кандидатуре с большим доверием.

Когда гражданин вообще не имеет кредитной истории, это тоже нехорошо. Банк не знает, чего можно ожидать от таких клиентов, ранее не имевших опыта в обслуживании кредитов. Он будет испытывать большее доверие к тем, кто уже имел кредиты и исправно их выплачивал.

Отказы в выдаче кредитных займов клиентам также фиксируются в БКИ банками. В результате этого существенно снижается рейтинг надежности таких заемщиков.

Поэтому при получении оного или нескольких отказов по ипотечным заявкам, рекомендуется обращаться за помощью к ипотечным брокерам.

Отличия заемщика и созаемщика

Итак, поговорим о том, в чем разница: заемщик и созаемщик. Созаемщик – это не поручитель, это человек, который несет ответственность по ипотечному займу вместе с основным заемщиком и обладает правами на купленное в кредит жилье.

В обычных кредитах созаемщики, как правило, не фигурируют. Часто встречаются они именно в ипотечных договорах.

Причина их привлечения одна. Когда у заемщика не хватает уровня дохода для одобрения ипотеки, он имеет право пригласить дополнительного созаемщика, доход которого будет учтен банком, а ипотека будет одобрена.

В качестве созаемщиков банки в 2024 году позволяют привлечь официальных супругов или близких родственников заемщика.

В отношении желающих разделить долговое бремя также действуют определенные требования. Банки не одобряют на этой роли пенсионеров, и очень тщательно относятся к возрасту дополнительных гарантов погашения займа.

Когда квартира приобретается вместе двумя супругами, второй всегда автоматически приобретает статус созаемщика, что прямо предусмотрено нормами Семейного Кодекса.

Привлечь неограниченной число дополнительных участников договора нельзя. Банки, как правило, вводят ограничение на 3-4 созаемщиков в рамках одного ипотечного договора.

Главным отличительным признаком созаемщика от поручителя является возможность предъявлять законное требование на заложенное у банка жилье.

Поручитель не имеет такого права, он лишь гарантирует платежеспособность основного заемщика. И получить с него взыскание неуплаченной суммы банк может только на основании вступившего в силу решения суда. С созаемщика же банк может получить деньги по собственной инициативе без судебного одобрения.

Избавиться от роли созаемщика гражданин может в любое время действия договора, оформив отказ от доли недвижимости. Созаемщик также обязан присутствовать на подписании ипотечного договора и иных документов, касающихся ипотечной сделки.

Когда статус заемщика аннулируется?

Гражданин перестает быть перед банком заемщиков в момент полного погашения ипотечного долга или разрыва договора. Так, при оплате ипотечного кредита, происходит расширение прав владения купленным имуществом у гражданина.

Ему остается снять обременение с жилья в Росреестре и получить у банка справку о полном погашении ипотеки. На основании этой справки подтверждается прекращение гражданско-правовых отношений между банком и бывшим заемщиком.

У заемщика есть право рефинансировать свою ипотеку в другом банке по более выгодным условиям. Сегодня это повсеместно практикуется во многих кредитных учреждениях.

Новый банк просто погашает оставшуюся сумму долга по новой ипотеке и оформляет новый ипотечный договор с гражданином. Человек хоть и сохраняет за собой статус заемщика, меняет для себя партнера кредитных отношений.

Заемщик – это временный статус гражданина, действующий в рамках существования ипотечного договора между ним и банком, его кредитующим. Чтобы получить статус заемщика, нужно отвечать утвержденным банком требованиям и собрать необходимый пакет документов.

Но чтобы освободить себя от роли ипотечного заемщика, достаточно просто погасить жилищный кредит в полном объеме или разорвать ипотечный договор.