Ипотека в Италии для россиян

Ипотека на зарубежную недвижимость пользуется у российских граждан заслуженной популярностью в силу возможности приобретения комфортабельного жилья в престижных районах различных государств и выгодных условий кредитования.

К тому же, покупка недвижимости за границей — хорошее вложение денег. Со своей недвижимостью проще получить вид на жительство, а впоследствии – гражданство этой страны.

Италия – одно из излюбленных направлений для россиян. Для граждан нашей страны приобретение недвижимости в этой чудесной стране – вполне осуществимая мечта, так как отсутствие нужной суммы всегда можно компенсировать получением кредита. Ипотека в Италии для россиян оформляется довольно просто.

Базовые условия для оформления ипотечного кредита в Италии иностранцу

Статистика показывает, что большинство сделок с жильем совершается за счет собственных средств покупателя, но многие предпочитают обращаться за недостающей суммой в банки.

Казалось бы, никаких трудностей в оформлении итальянской ипотеки для иностранцев возникнуть не должно, так как многочисленные сайты агентств единогласно заявляют о доступности местных банковских продуктов для нерезидентов.

На практике все иначе. Далее рассмотрим, как получить ипотеку в Италии иностранному гражданину.

Преимущества и недостатки оформления ипотеки в Италии

Преимущества итальянской ипотеки для российских граждан:

• Италия – европейская страна с хорошим климатом, до Москвы можно добраться за 3 часа на самолете, а до Австрии, Франции или Швейцарии за несколько часов на машине;
• Италия – член Шенгенского соглашения;
• собственники итальянского жилья могут воспользоваться упрощенным порядком получения визы;
• в Италии законодательство направлено на защиту прав собственников;
• приобретение недвижимости в данной стране – удачное инвестирование своих средств;
• доступные цены на жилье;
• процент по ипотеке в Италии достаточно низок по сравнению с другими странами;
• условия достаточно лояльны, требования минимальны, особенно если учитывать, что заемщик – иностранный гражданин;
• если у заемщика возникли финансовые проблемы, и он не может платить, итальянские банки не лишают его жилья (но предварительно обязывают заемщика оплачивать дополнительные страховки, позволяющие покрыть небольшой долг).

Что касается недостатков:

• стоимость недвижимости в Италии высокая;
• сначала клиент должен оформить предварительный договор с продавцом, только потом подать заявку в банк на получение ипотечной ссуды;
• длительные сроки рассмотрения заявки;
• дополнительные статьи расходов: страхование жизни и потери работы, разные комиссии банку, риэлтору, нотариусу.

Потенциальному заемщику предлагается купить строящийся или готовый объект, недвижимость должна предназначаться для проживания, не для коммерции.

Средняя ставка по кредиту – не менее 4% годовых. Кредитное учреждение возьмет комиссию за обслуживание долга. Срок кредитования обычно составляет не более 15-20 лет, а минимальная сумма займа – 50 000 евро.

Также заемщик должен потратиться на оплату страхования недвижимости и комиссию нотариуса за сопровождение сделки. При кредитовании в Италии нерезидентов без европейского гражданства заемщиком может выступать только физическое лицо.

Как купить квартиру в Италии в ипотеку?

С чем столкнется заемщик

Первая неприятная особенность оформления ипотечного кредита в Италии – длительный срок рассмотрения заявки на ипотечный займ.

Обратиться в банк с пакетом документов и сразу получить одобрение – это не про банки Италии. Срок рассмотрения – от 3 недель до 2 месяцев, при этом длительность не будет гарантом одобрения кредита.

По этой причине не рекомендуется заключать предварительных соглашений с продавцом недвижимости, пока банк не даст официального ответа.

Другие особенности:

• нужно открыть счет в итальянском банке и положить на него определенную сумму денег, а также доказать активное использование этого счета;
• у всех банков Италии плавающая ставка, но можно найти учреждение с фиксированной ставкой;
• банк сам проводит оценку выбранного жилья;
• заемщик должен предусмотреть и множество других дополнительных расходов, кроме кредита.

Нерезидентам Италии обычно предоставляют не более 60% от стоимости недвижимости. Остальную сумму потенциальный заемщик должен добавить из своих денежных средств.

Итальянцы склонны все значительные сбережения хранить на банковских счетах. Итальянские банки требуют такого же подхода для иностранцев: чтобы подтвердить свой достаток и серьезность намерений, нужно заранее открыть счет и показать его активное использование в течение нескольких месяцев.

Программы и процентные ставки

Местные банки предпочитают работать с плавающей ставкой. Плавающая ставка подвержена колебаниям в течение всего срока ипотечного займа. В основе ее, кроме процента, лежит индикатор стоимости заемных средств на межбанковском рынке, и величина его периодически меняется.

В Италии есть банки и с фиксирующей ставкой, но найти их гораздо сложнее. Такая ставка не зависит от текущей обстановки на финансовом рынке, позволяет заемщику планировать бюджет на долгие годы вперед.

Заемщики предпочитают плавающую ставку, так как в долгосрочной перспективе процент может уменьшиться, поэтому понизятся ежемесячные платежи и переплата банку. Но нужно помнить, что динамика бывает не только отрицательной, но и положительной, и тогда банку придется платить больше.

В Италии множество программ ипотечного кредитования, рассмотрим средние показатели:

• ставки колеблются в пределах 2,8-4% годовых для ипотеки с плавающей ставкой;
• 3,6% — 5,5% для ипотеки с фиксированной ставкой;
• максимальный возраст клиента – 75 лет;
• максимальный срок погашения займа – 15-30 лет;
• большинство банков кредитуют при наличии 40%-60% первоначального взноса;
• валюта ипотечного кредита – только евро;
• комиссия за рассмотрение заявки и выдачу ипотеки – 1-1,5% от суммы ипотеки;
• независимая оценка стоимости жилья – 200-450 евро;
• соотношение ежемесячных доходов клиента к его обязательствам не должно превышать 35% в месяц.

Итальянские банки очень тщательно проверяют платежеспособность потенциального заемщика.

Требования к объекту ипотечного кредитования

Банк выдаст ипотеку только при соблюдении следующих требований к жилью:

• недвижимость должна числиться в жилом фонде Италии (необходимо предоставить специальный сертификат);
• итальянский банк с высокой долей вероятности не даст ипотеку на приобретение нежилой недвижимости;
• жилье может быть и строящимся, и завершенным;
• банк подтверждает стоимость имущества при выполнении независимой оценки;
• будущий заемщик предоставляет банку предварительный договор на покупку недвижимости (письменное согласие продавца на продажу своего жилья).

Документы

Клиент должен предоставить следующий пакет документов:

• копию загранпаспорта и показать оригинал;
• Codice Fiscale – аналог российского ИНН (его можно получить после подписания предварительного договора на покупку в консульском центре);
• документы, подтверждающие платежеспособность заемщика;
• копия о состоянии семьи.

Codice Fiscale — налоговый номер, оформляется в течении нескольких минут в налоговом офисе (Agenzia delle Entrate) в любом городе Италии или в итальянском консульстве заграницей (все агентства недвижимости предоставляют помощь в его оформлении бесплатно).

Документы, которые подтверждают платежеспособность клиента:

1. При наличии своего бизнеса клиент предъявляет подтверждающие документы. Собственники фирм обычно являются резидентами страны. Резиденты получают ипотеку в Италии на более выгодных условиях.
2. Заемщик, работающий в Италии по найму, должен предъявить справку с места работы, от чего зависит процентная ставка.
3. Справка, подтверждающая наличие банковского счета, декларация о доходах.
4. Выписка из банка о движении средств.
5. Справка об уплате налогов.
6. Справка об уплате алиментов.
7. Дополнительные документы, которые может затребовать банк.

Документы на покупаемое жилье:

• предварительный договор на покупку (без этого документа заявку на оформление ипотеки подать нельзя);
• документы, подтверждающие право собственности продавца;
• кадастровые документы;
• разрешение на строительство, если недвижимость еще строится.

Если Вы в браке, нужно предъявить свидетельство о браке. Согласно итальянскому закону, жилье всегда оформляют в совместное владение обоих супругов. Т.е. при наличии супруга недвижимость можно приобрести только пополам с супругом.

Все документы должны быть переведены на итальянский язык, затем заверены сертифицированным переводчиком или представителем консульства в России.

К каждому потенциальному заемщику банк предъявляет индивидуальные требования, в связи с чем пакет документов может меняться. Далее разберем, как взять ипотеку в Италии россиянину.

Этапы оформления ипотеки в Италии

Банки страны рассматривают заявки от иностранцев в течение 3-4 недель и даже больше. Потенциальный заемщик должен:

1. Направить продавцу письменное уведомление о намерении купить его недвижимость. В уведомлении прописывается предлагаемая цена. При согласии продавца он направляет будущему покупателю письменное согласие или отказ.
2. Если получено официальное согласие, с продавцом нужно заключить предварительный договор. Вносится 15-20% от стоимости имущества в качестве предварительного платежа. Это обязательно учитывается в контракте.
3. Нужно подготовить документы и подать заявку в банк. Оплатить комиссию за рассмотрение заявки в размере около 300 евро.
4. Провести независимую оценку квартиры или дома.
5. Получить одобрение заявки на ипотеку от банка.
6. Оформить договор страхования.
7. Покупатель и продавец открывают банковский счет.
8. У нотариуса подписывается акт о покупке. На банковский счет продавца покупатель вносит оставшуюся сумму, тогда же оплачиваются услуги нотариуса.
9. Заемщик получает ключи и копию акта, затем регистрирует акт. На это требуется около 45 дней. Покупатель получает выписку из Регистра собственности, и становится полноправным владельцем жилья.

При покупке итальянской недвижимости лучше обратиться за помощью к местным юристам, они будут следить за соблюдением прав покупателя. Придется понести дополнительные расходы, но тогда можно не переживать о разных нюансах сделки.

В чем заключается работа нотариуса:

• анализирует юридические (режим владения покупаемой недвижимостью, вопросы будущего наследования, раздела и пр.), налоговые (первичное или вторичное жилье, прирост капитала при перепродаже и т.д.) и урбанистические вопросы (строительные и кадастровые документы);
• контролирует ипотечные и кадастровые регистры для проверки жилья на наличие или отсутствие ипотеки или других обременений;
• проводит последующий учет налогов, выплаченных при регистрации жилья в Реестре недвижимости и кадастровом реестре;
• понадобятся стандартные расходы за выдачу документов.

Немного о налогах на недвижимость в Италии

Оценивая сумму налогов, которые должен заплатить покупатель недвижимости, во внимание принимают не рыночную, а кадастровую стоимость покупаемого жилья.

Приобретение «первичного жилья» происходит после составления акта купли-продажи, который заключается у нотариуса в присутствии продавца и покупателя. В дополнение к тратам на услуги нотариуса нужно уплатить некоторые налоги.

При покупке квартиры у частного лица:

• НДС не облагается;
• регистрационный налог – до 2% от кадастровой цены имущества (минимум одна тысяча евро);
• фиксированный ипотечный налог – 50 евро;
• фиксированный кадастровый налог – 50 евро.

Покупателю придется оплатить дополнительно 2% от кадастровой цены квартиры или дома и фиксированную сумму 100 евро ипотечного и кадастрового налогов.

О стоимости на недвижимость в Италии

В 2018—2019 годах стоимость на жилье вдалеке от крупных городов страны понижается. Самые дешевые варианты можно найти в сельской местности. Исключение – популярные регионы Тосканы и Лигурии, в которых цены на жилье достигают 3000 евро за квадратный метр.

В Италии можно купить небольшой загородный дом за 60-80 тысяч евро. В сельских районах небольшие деревенские дома с двумя спальнями и небольшой придомовой территорией стоят 65-150 тысяч евро. В Тоскане такое жилье будет стоить от 350 000 евро.

Самые дорогие дома расположены на итальянской Ривьере, но покупка жилья в Лигурии – это хорошая инвестиция. Однокомнатная квартира на побережье будет стоить около 150 тысяч евро, квартира на берегу моря с одной или двумя спальнями – около 300 тысяч евро.

Самая дорогая недвижимость расположена в Милане, Риме и Венеции. Стандартная квартира с тремя спальнями – 400 000 евро. В менее крупных городах цены начинаются от 700 евро за квадратный метр. Гараж или место парковки в городах Италии продаются отдельно и стоят около 25 тысяч евро и 12 тысяч евро.

Жилье на горнолыжных курортах и ближе к ним – также дорогостоящее удовольствие, так как земли под застройку не хватает, а спрос высокий, и это хорошая инвестиция: такую недвижимость всегда можно сдать многочисленных туристам в аренду. Квартира с одной спальней может стоить около 200 000 евро, вилла с двумя спальнями – около миллиона евро.

Многие области Тосканы – чрезвычайно дороги. Но в зонах Луниджана, Муджелло, около Ареццо стоимость вдвое меньше.

Несмотря на экономический кризис, Италия остается одной из самый привлекательных стран для россиян и иностранных инвесторов. Приобретение жилья в Италии – выгодное вложение капитала благодаря хорошей международной репутации государства. Покупка итальянской недвижимости, даже в ипотеку, может быть возможностью остаться в этой живописной стране на месяцы, годы или всю жизнь.

Итальянские банки очень тщательно выбирают иностранных заемщиков, так как не привыкли рисковать своим кошельком. Несмотря на кризисы, рынок недвижимости в стране остается стабильным.

Основные инвестиции граждане Италии вкладывают в дома. Более 80% жителей являются собственниками недвижимости – это самый высокий показатель в Европе.

Если клиента сочтут обеспеченным человеком, больших проблем с получением ипотечного кредита не будет. В противном случае, ему предложат подождать, особенно если у него еще нет европейского гражданства.