Как взять ипотеку на таунхаус?

В последние годы спрос на покупку квартир в коттеджных городках и поселках таунхаусов вырос. Многих людей привлекает перспектива жизни в городском доме.

Таунхаус – жилье, которое напоминает городскую квартиру, но расположено оно в тихом и экологически чистом районе подальше от суеты большого города.

Согласно данным специалистов, которые работают с загородным жильем, доля сделок, совершаемых с использование ипотечных средств в данном сегменте, постоянно увеличивается. Возрастающий интерес легко объяснить – качество жилья не уступает городской квартире.

Но в действующем законодательстве нет понятия «таунхаус». Чем это чревато? Какие подводные камни есть? Какие особенности у ипотеки на таунхаусы.

Проблемы и нюансы

Общепринято, что таунхаус — это разделённый пополам двухэтажный, полностью благоустроенный, как квартира, дом (преимущественно из кирпича) с небольшим участком земли. Как правило, такие дома объединены в отдельный поселок с единообразной архитектурой.

Законодательно выделяют несколько видов жилья, под которые обычно «подгоняют» таунхаус по документам:

• отдельная блок-секция индивидуального жилого дома с выделенным земельным участком;
• доля в доме для индивидуального проживания с долей в общем участке земли;
• квартира в малоэтажном многоквартирном доме.

Другое понятие – коттедж – такое же абстрактное, как и таунхаус. Но коттедж также подгоняют под одно из этих трех понятий.

При выборе необходимо внимательно изучить документацию:

1. Насколько соответствует целевое использование земли разрешительной документации. К примеру, государство выдает застройщику разрешение на строительство индивидуального жилого дома, а он строит многоквартирный дом.
2. Правоустанавливающие документы на землю. Находится ли земля в аренде или в собственности. Если в собственности, то каким образом будет передана покупателю и т.д.
3. Оформление дома. В зависимости от того, как юридически оформлено жилье, можно понять, с каким банком можно будет работать и по какой программе, а также будут ли проблемы с регистрацией сделки.
4. Документы продавца: в порядке ли все у продавца с документацией.

При покупке тайнхауса возникает множество вопросов. Неверный выбор сулит огромные убытки и проблемы в будущем. Как купить таунхаус в ипотеку?

Зафиксировать права покупателя подобного недвижимого имущества можно разными способами: оптимальным вариантом является оформление его в качестве квартиры, но не исключены также регистрация прав покупателя на неопределенную часть дома с участком или в качестве совместной долевой собственности.

Первый вариант привычен для банков, обычно не вызывает вопросов, но совместная долевая собственность в большинстве случаев не получает одобрения.

Поэтому лучше искать подходящие варианты не в отделении кредитного учреждения, а в офисе застройщика, где клиенту расскажут о разных вариантах получения ипотечного кредита на таунхаус.

Блок-секция дома с выделенной землей

Таунхаус выделяют как секцию на каждого хозяина с обязательным определением участка земли. По документации жилая площадь будет проходить как индивидуальный жилой дом со своим участком земли. Однако за стеной все равно будут один или два соседа по общему дому.

Оформление земли и ее назначение:

1. Тип землепользования. Если таунхаус находится в поселении, шанс получить ипотеку значительно возрастет.
2. Наличие межевания. Обязательно проведение межевания земли и определение границ участка. Довольно часто участок под таунхаусами продают как долю в общем участке земли всего поселка. Этот вариант не подойдет, так как согласно требованиям банка, участок должен быть отдан под залог, и другие владельцы таунхаусов на этом не пойдут.

Доля в доме и доля в земле

Это самый нерекомендуемый вариант покупки тайнхауса. Согласно данному варианту в собственность оформляется один дом, а после его подают по долям, а земельный участок никак не выделяют для каждого собственника. У покупателя – доля на общий кусок земли.

Если гражданин примет решение продать такой таунхаус, ему нужно сначала предложить его другим собственникам дома и земли, а затем получить от них разрешение на продажу. Это непросто.

Такая схема популярна среди мошенников, которые строят таунхаус и продают его поквартирно. Т.е. на территории индивидуального жилого дома строят малоэтажку с большим количеством квартир.

Такую недвижимость признают незаконной и снесут. Если Вы уже попали в такую историю, необходимо обратиться за консультацией к юристу.

Квартира в малоэтажном многоквартирном доме

Это самый лучший вариант оформления таунхауса – существует огромное количество разных программ с хорошей процентной ставкой. Залог земли не требуется, так как это многоквартирный дом.

Он может быть с двумя квартирами. Его разбивают на секции, и каждую из них оформляют как квартиру. Оформляется обычная ипотека на квартиру по стандартным программам банков.

Банки обязательно обратят внимание на то, есть ли общий вход в дом с соседями и есть ли придомовая территория. Кредитовать покупку квартиры (с которой в данном случае можно сравнить таунхаус) готовы все кредитные учреждения. У клиента будет выбор и возможность выбрать программу с самыми выгодными условиями.

Требования к объекту недвижимости

Банк требует, чтобы таунхаус был:

• без обременения;
• не в аренде;
• завершен (нужно предоставить подтверждающие документы);
• из бетона, кирпича, дерева или комбинированный;
• каменный, бетонный или кирпичный фундамент;
• в доме были подключены все коммуникации;
• пригоден для круглогодичного проживания;
• санитарный узел внутри дома.

Другие требования:

• категория земли — населенные пункты или земля сельхозназначения, но которые позволяют вести жилое строительство;
• границы земельного участка в кадастровом паспорте должны быть четко выделены;
• дом не должен находиться в водоохранной или другой зоне, не позволяющей индивидуальное строительство;
• собственность на дом и земля оформлена согласно законодательству.

Если земля в аренде, то её срок должен быть более срока ипотечного кредитования и менее срока, оговоренного законодательством.

Требования банков к заемщику

Почти во всех банковских учреждениях одинаковые требования к заемщику:

• возраст от 21 до 65 лет;
• гражданство Российской Федерации;
• официальная регистрация на территории Российской Федерации;
• стаж на последнем месте работы от полугода, общий – не менее года;
• белый, подтвержденный документами, ежемесячный доход, который будет превышать ежемесячные выплаты.

Владельцы бизнеса могут обратиться за ипотекой на таунхаус в Сбербанк и Россельхозбанк. Собственников бизнеса они рассматривают как физических лиц.

Индивидуальным предпринимателям рады в Сбербанке, если они предоставляют полный пакет документов и могут отразить реальные доход в налоговой декларации. У нотариусов и адвокатов должен быть стаж от года, и они предоставляют все документы, подтверждающие свою законную деятельность.

Документы

Ниже указан стандартный пакет документов, который требуется во всех банках. Но финансовые учреждения оставляют за собой право запрашивать дополнительные документы.

Для подачи заявки	Для одобрения таунхауса
Паспорт и военный билет	Документы, на основании которых было выдано свидетельство о праве продавцу
СНИЛС	Паспорт продавца (для физического лица) или учредительные документы (для юридических лиц)
Копия трудовой книжки или контракта (для военнослужащих, сотрудников МВД и так далее, а также справка о выслуге лет)	Копия свидетельства о собственности на дом и земельный участок
Справка 2-НДФЛ	Кадастровый паспорт
Свидетельство о заключении брака или разводе	Выписка из ЕГРП
Свидетельство о рождении детей (при наличии)	Оценочное заключение
Для ИП (декларация за последний отчетный период с отметкой налоговой, свидетельство о регистрации и постановке на учет в налоговую)	Новый договор купли-продажи

Какие документы у застройщика обязательно надо проверить:

1. Все документы застройщика. Это разрешение на строительство, договор на право пользования земельным участком, проектные документы и так далее.
2. Соответствие целевого пользования земли документам. К примеру, было выдано разрешение на постройку частного жилья, но был возведен многоквартирный дом. Это нарушение.
3. Статус участка: в собственности, арендуется, а также условия передачи покупателю.
4. Юридический статус здания.

Далее разберем, как взять ипотеку на таунхаус.

Этапы оформления ипотечного кредита

Для оформления ипотечного займа на таунхаус нужно пройти ряд этапов:

1. Найти банк с оптимальными условиями, оценить различные программы.
2. Подать заявку, желательно сразу в несколько банков.
3. Дождаться результатов рассмотрения заявки. Решение должно быть принято в течение недели.
4. Подобрать подходящий вариант, привлечь юристов к проверке недвижимости и оформлению документов.
5. Подготовить документы, представить в банк.
6. Если банк даст свое согласие, подписать договор и внести первоначальный взнос.
7. Зарегистрировать сделку в юстиции права.
8. Получить ипотеку, перевести деньги продавцу.

Также для подачи заявки в банке можно заполнить соответствующие онлайн-формы:

• клиент заполняет анкеты на сайте, подкачивает сканы документов;
• все данные отправляются в службу скоринга, на проверку уходит до 10 дней;
• если банк одобряет заявку, у клиента есть 30-90 дней, чтобы принять окончательное решение.

Предложения банков

Какие банки дают ипотеку на таунхаус в 2024 году? Сбербанк, Дельтакредит, Транскапитал иногда идут на уступки по некоторым пунктам. Юридическим лицам лучше обратиться в Россельхозбанк, где к ним будет более лояльное отношение.

У Тинькофф банк есть специальная программа «Таунхаус» без первоначального взноса при наличии материнского капитала: https://www.tinkoff.ru/loans/mortgage/taunhaus/ . По ссылке Вы ознакомитесь с условиями и самостоятельно рассчитаете платеж с помощью специального калькулятора.

Предложения Юникредит банка «Ипотечный кредит на коттедж»: https://www.unicreditbank.ru/ru/personal/borrow/mortgages/cottage.html

Предложения Газпромбанка «Приобретение таунхауса от Газпромбанк-Инвест»: https://www.gazprombank.ru/personal/take_credit/mortgage/50553/

Процентные ставки

Обычно самый оптимальный вариант кредитования – ипотека от застройщика. Требования и условия отличаются у каждой компании, но обычно срок расчета по таким займам – не более двух лет. К моменту заселения оплачивается не менее воловины стоимость жилья.

Банки дают ипотеку при условии оплаты 20% стоимости. Ставки по процентам варьируются от 11 до 18% годовых, срок кредитования – 30 лет.

Можно ли взять таунхаус в ипотеку с государственной поддержкой? Заемщики могут воспользоваться ипотечной программой с государственной поддержкой, которая подразумевает, что часть расходов на приобретение жилья государство возьмет на себя.

Под такую программу попадают:

• молодые семьи;
• работники бюджетных структур;
• люди, ожидающие в очереди на получение социальной недвижимости;
• люди, ожидающие в очереди на улучшение жилищных условий.

Государственная программа субсидирования устанавливает 12% годовых. Но некоторые банки снижают эту ставку. Сумма ипотечного кредита для жителей столицы и Санкт-Петербурга может составлять до 8 миллионов рублей.

При оформлении ипотеки на таунхаус, кредитного договора и договора залога нужно купить страховку:

• страхование залога;
• страхования жизни и здоровья заемщика.

От последнего вида страхования заемщик может отказаться, но процентная ставка возрастет на 1-2%.

Без первоначального взноса

Вариант оформления ипотеки без первоначального взноса могут одобрить далеко не все банки. В качестве первоначального взноса некоторые граждане успешно используют материнский капитал. Покупатель не тратит денежные средства, а передает банку сертификат.

Если у потенциального заемщика есть в собственности недвижимость, ее можно заложить банку. В таком случае первоначальный взнос не потребуют.

Другой вариант приобретения таунхауса без первоначального взноса – военная ипотека. С ней недвижимость можно приобрести под 11% годовых. Военная ипотека – специальная программа приобретения недвижимости для военных на особых условиях.

На личный накопительный счет участника НИС (накопительно-ипотечной системы) перечисляют деньги, используемые в дальнейшем на покупку жилья. Помимо приобретения жилой площади в многоквартирном доме система позволяет купить квартиру на стадии строительства, дом на земельном участке или таунхаус.

Этот вариант снизит итоговую стоимость жилья и позволит купить жилье большей площадью. Военный сам может выбрать вариант недвижимости.

К сумме, накопленной государством, можно добавить свои средства. Но в данном случае возникает двойной долг перед государством и банком. Государство здесь – гарант перед банком.

Альтернатива ипотечному решению

Если Вы мечтаете купить таунхаус, но получили отказ во всех банках, можно использовать альтернативные способы получения денежных средства на его покупку:

• оформить займ под залог автомобиля;
• оформить кредит под залог квартиры;
• взять кредит наличными.

Некоторые застройщики предлагают рассрочку, особенно если клиент готов погасить займ за пару лет. Это тот же кредит, только без необходимости выплаты процентов. Для оформления рассрочки почти не требуется документов, заемщик только должен подтвердить свой доход.

Часто такие ссуды оказываются дешевле банковских, оформляются за несколько дней, не требуют заключать договор страхования. Но зачастую подобные предложения делают только тем клиентам, который готовы сразу оплатить не менее половины от стоимости объекта.

Таунхаусы – очень необычная форма недвижимого имущества, поэтому нужно тщательно проверять всю документацию на здание, статус недвижимости, придомового участка, ознакомиться со способом оформления общедолевой собственности (подъезды, лестничные пролеты, коммуникации).

Если Вы желаете подобрать таунхаус для приобретения в ипотеку, свой выбор следует остановить на комплексах, где жилье имеет статус квартир в многоквартирном доме или на отдельном блоке. Другие виды не подойдут.