Ипотечный кредит на ремонт квартиры

Капитальный ремонт, перепланировка, реконструкция требуют от владельцев купленной квартиры серьезных финансовых вложений, которые для многих российских граждан и семей неподъемны. Помочь в этой ситуации может ипотека на ремонт квартиры.

Подробнее о том, на каких условиях оформляется такой кредит и какие имеются нюансы – читайте далее.

Можно ли оформить ипотеку на ремонт

При приобретении собственной недвижимости в новостройке многие семьи вынуждены столкнуться с необходимостью вложения в нее примерно такой же суммы на проведение ремонта и покупки мебели для того, чтобы проживание в ней было комфортным. Если собственных средств нет, решить проблему поможет банк.

Этот вид кредитования – потребительский. Термин «ипотека» уместен, так как квартира передается в залог банку. Это потребительский кредит, который выдается под залог ремонтируемой жилой площади. С точки зрения закона это и есть ипотека.

«Залог недвижимости» и ипотека – это синонимичные понятия. Оформляется либо договором залога или в виде закладной – ценной бумаги, которую банк потом сможет перепродать.

Основное последствие подобных договоров — право кредитора (или банка) забрать залоговую квартиру, если заемщик не будет своевременно выплачивать кредит.

Для закона и кредитного учреждения не имеет значение наличие или отсутствие другого места жительства, а также есть ли малые дети. Если в течение года платеж будет просрочен три раза, квартиру могут отобрать в досудебном порядке.

Программы ипотечного кредита на ремонт недвижимости появились на рынке России достаточно недавно, но из-за необходимости высоких вложений быстро стали популярными среди населения. Раньше для тех же целей граждане брали обычный кредит под значительные проценты.

Ныне возможность оформления ипотечного кредита на проведение ремонтных работ позволяет компенсировать нехватку денежных средств на выгодных условиях: ставка пониже, чем по стандартным потребительским займам.

Если ремонтируемая квартира будет предоставлена в залог банку и будут соблюдены все условия и требования, банк выдаст ипотеку клиенту. Но заключать договор займа нужно только тогда, когда ипотека – это единственный способ отремонтировать свою жилплощадь: любой кредит требует оплаты процентов и наличия серьезных обязательств.

Особенности

Рассмотрим, каковы особенности ипотеки на ремонт жилья:

1. Обязательное требование обеспечения по договору (залог квартиры).
2. Длительный срок погашения задолженности (вплоть до 30 лет по некоторым программам).
3. Повышенный уровень процентных ставок, чем по классической ипотеке, но ниже, чем по потребительским займам.
4. Предоставление банку оценки потенциального залогового объекта (в виде профессионального отчета от аккредитованной оценочной компании).
5. Целевое использование заемных средств. Придется подтверждать траты, так как кредитные средства должны быть направлены только на проведение ремонтных работ, приобретение строительных и сопутствующих материалов, а также покупку мебели.

Требования к заемщику стандартные: возраст, гражданство, достаточный доход. Один из важных аспектов: среди собственников квартиры, которая передается в залог кредитного учреждения, не могут быть несовершеннолетние или недееспособные лица.

Ипотека и дети в данном случае несовместимы, так как ребенок имеет долю в квартире, такую жилплощадь банк не примет в залог.

Из последнего пункта следует ответ на достаточно распространенный вопрос: можно ли потратить часть ипотеки на ремонт? Ответ: все средства займа должны быть потрачены на ремонтные работы и мебель. Этот факт нужно подтвердить платежными документами, сметой и договором.

Какова максимальная сумма ипотеки на ремонт дома или квартиры? Максимальная сумма определяется платежеспособностью заемщика и оценочной стоимостью ремонтируемого жилья.

Можно ли взять ипотеку на ремонт квартиры на выгодных условиях и в каких банках?

Процентные ставки на такой вид ипотечного кредитования ниже, чем по потребительским кредитам, суммы больше, сроки погашения задолженности длительнее.

Нецелевые ипотечные кредиты под залог квартиры предлагают в Сбербанке, ВТБ и других банках. Чем больше сроки и сумма займа, чем выше ставка по процентам.

С условиями банка можно ознакомиться по ссылке: https://www.sberbank.ru/ru/person/credits/money/credit_zalog

Преимущества и недостатки

Если сравнивать данный ипотечный займ на ремонт квартиры с потребительским кредитом, можно выявить следующие преимущества первого вида кредита:

• низкая ставка по процентам;
• возможность получения единовременно крупной суммы за счет предоставления банку залога;
• длительные сроки кредитования (до 30 лет);
• нет необходимости приобретать страховку (некоторые кредитные учреждения не требуют заключать договора страхования).

Несмотря на вышеуказанные плюсы, ипотека на ремонт жилья также имеет недостатки:

• целевое назначение кредита (банк осуществляет строгий контроль за тем, чтобы выделенные денежные средства были потрачены только на проведение ремонтных и строительных работ, покупку материалов и мебели);
• наличие дополнительных расходов со стороны заемщика (пошлины при регистрации сделки, оплата услуг оценщика ремонтируемой квартиры и т.д.);
• наличие залогового коэффициента даже к новым квартирам (в среднем его значение имеет величину 0,5 – то есть получить на руки клиент сможет не более половины от стоимости недвижимости);
• повышенный риск утраты имеющегося жилья (большинство потребительских кредитов выдаются без какого-либо обеспечения и не несут высоких рисков в отличие от ипотеки).

Если заемщик не сможет выплатить долг, банк реализует залоговую недвижимость, чтобы компенсировать свои траты.

Если ипотечный займ на ремонт – это единственный способ перестроить дачный дом или придать квартире уют, можно обратиться в строительную компанию. Некоторые из них сотрудничают с конкретными банками, у которых имеются специальные программы с выгодной процентной ставкой.

Заемщик заключает со строительной фирмой договор на оказание ремонтно-отделочных услуг и передает банку смету, чтобы рассчитать сумму возможного кредита. После окончания ремонта заёмщик предъявляет финансовые документы банку, подтверждая, таким образом, целевое использование кредитных средств.

Дополнительное преимущество такой схемы — банки сотрудничают только с надежными строительными компаниями и гарантируют высокое качество выполняемых ремонтных работ.

Некоторые банки предлагают кредиты на ремонт квартиры без залога недвижимости: к примеру, Восточный Экспресс Банк. Процентные ставки гораздо более высокие.

Далее разберемся, как взять ипотеку на квартиру и ремонт в ней.

Шаги

Оформление ипотеки на ремонт осуществляется в несколько этапов. Потенциальный заемщик должен:

• отследить имеющиеся на банковском рынке предложения (сравнение условий и требований в банках);
• собрать полный пакет документов для выбранного учреждения;
• подготовить документы (включая профессиональную оценку недвижимости);
• подать заявление на получение целевого ипотечного кредита и вынесение окончательного решения банком;
• подписать кредитный договор и договор об ипотеке (в них прописывается цель выдачи кредита – на ремонт определенной квартиры);
• оформить обременение залога в регистрирующем органе;
• получить заемные денежные средства.

Все получаемые от клиента чеки, платежные документы тщательно проверяются и прилагаются к кредитному досье.

Перечень документов

Ипотечный займ на ремонт недвижимости оформляют при предъявлении следующего комплекта документов:

• анкеты-заявления на получение ипотечного кредита;
• паспорта гражданина РФ с отметкой о регистрации;
• документы о месте работы и платежеспособности (заверенные работодателем);
• документы на залог (свидетельство о праве собственности, отчет об оценке, договор купли-продажи/дарения и пр.).

Конкретный банк может затребовать дополнительные документы. Точный список нужно уточнять у сотрудников.

Требования банков к объекту залога

Банки возьмут в залог:

• готовые квартиры;
• коттеджи;
• таунхаусы;
• земельные участки.

Условия: должно быть оформлено право собственности. Требования к недвижимости по кредитам те же, как и по стандартной ипотеке. Но обычно коттеджи и таунхаусы берут в залог только вместе с земельными участками, на которых они расположены. Если земля будет находиться в аренде, в залог такую недвижимость не возьмут.

Банки не любят коммерческую недвижимость (офисные, торговые, складские помещения), так как коммерческая недвижимость редко оформляется в собственность на физических лиц. К тому же, если у гражданина в собственности коммерческая недвижимость, вероятно, он занимается предпринимательской деятельностью, и кредит под залог нужен на бизнес-цели.

Тогда банк должен рассматривать заявку не как физическому, а как юридическому лицу на осуществление предпринимательской деятельности, а это другой договор, другой пакет документов, другие условия.

Кто должен оценивать стоимость объекта, предлагаемого под залог? Это могут сделать специалисты отдела залогов банка сами. Тогда банк занизит реальную оценочную стоимость для уменьшения риска реализации объекта залога. Возможно, клиенту не придется платить за оценку или комиссию за оформление кредита.

Либо оценкой займется аккредитованная банком оценочная компания, тогда банк сразу предупредит, что расходы на оценку понесет будущий заемщик по кредиту. Возникнут дополнительные траты для клиента. Средняя стоимость услуг – 3 000 рублей. Но если специалистам придется прокатиться за город или дальше, придется оплатить их перемещение.

Но оценочные компании более объективны при определении стоимости залогового имущества. И с ними можно «договориться», чтобы они завысили стоимость квартиры.

Некоторые кредитные учреждения требуют соблюдения достаточно устаревшего правила о том, чтобы в залоговой квартире никто не был прописан. Так они страхуют свои риски от возможных проблем при реализации квартиры в случае, если клиент не сможет платить по кредиту. Но в соответствии с законом выписать и выселить проживающих и реализовать залоговую квартиру банк может на законных основаниях.

Можно ли взять ипотеку больше стоимости квартиры на ремонт? Ипотека, являясь целевым займом, выдается только на приобретение конкретного жилья. Ориентируясь на рыночную стоимость недвижимости и отчет оценщика, банк обычно одобряет 80% от необходимой суммы.

Выдать ипотеку больше стоимости квартиры банк не может. Можно использовать средства, отложенные на первоначальный взнос по ипотеке. Если сумма выше необходимой, то оставшиеся средства можно использовать для благоустройства жилья.

То же касается и ипотеки на ремонт. Банк выдаст именно ту сумму, которая понадобится для ремонта. Но всегда можно обсудить проблему в индивидуальном порядке.

Если ремонт намечается грандиозный, а оценочная стоимость залоговой квартиры меньше, можно воспользоваться альтернативным вариантом — взять потребительский кредит. Но процентные ставки будут выше, срок ограничен жестче.

Для экономии времени подойдет ипотека на ремонт, для экономии денег – потребительский кредит. Специалисты не запрашивают цель расходования средств при оформлении обычного классического кредита.

Процентная ставка

Обычно ставки по потребительским кредитам на 1-2% годовых больше, чем по обычной ипотеке. Банки считают стандартные кредиты более рискованными. К тому же, большинство финансовых организаций с трудом верят в то, что кредит берется на ремонт.

Большинство полагает, что кредиты в крупных размерах берутся на бизнес-цели, но если кредит оформляется на конкретное физическое лицо, а не на предприятие, — это достаточная гарантия возврата денежных средств.

Ставка будет зависеть от:

• соотношения запрашиваемой суммы займа от оценочной стоимости квартиры или другого объекта залога;
• сроков кредитования;
• формы 2-НДФЛ, подтверждающей доход;
• есть ли у клиента зарплатная карта банка-кредитора;
• страхования залоговой квартиры.

При отказе от страхования во многих банках ставка увеличивается на один-полтора процента. Обычно ставка под залог недвижимости в 2024 году колеблется в пределах 12-18% годовых.

Как сделать правильный выбор?

Чтобы выбрать тот или иной вариант кредитования, заёмщику следует:

1. Рассчитать необходимую сумму и приемлемый срок кредита.
2. Продумать, кто будет выполнять ремонтные работы: частные лица или строительная компания. Если выбрать первый вариант, ремонт обойдется дешевле, но финансовая организация зачастую сама определяет перечень строительных фирм, с которыми можно иметь дело. Лишь тогда заёмщик сможет предоставить в банк всю необходимую финансовую документацию по ремонтным работам.
3. Если по сумме займа подходит любой кредитный продукт, нужно проанализировать предложения нескольких банков как по кредитам с залогом жилья, так и без него, а также по обычным потребительским кредитам. Необходимо учитывать дополнительные расходы на страхование, оценку и комиссию банка. Сравнивать нужно именно эти ставки – иногда более выгодное на первый взгляд предложение может оказаться в итоге совершенно нецелесообразным.
4. Если было принято непростое решение предоставить банку квартиру в залог, следует удостовериться в том, что эта недвижимость устраивает финансовую организацию. При передаче в залог квартиры, она должна соответствовать определенным требованиям.

Ипотека на ремонт квартиры или дома целесообразна в случае, если будут производиться капитальные работы (именно тогда, когда необходима крупная сумма денег и длительный срок кредитования).

Если предполагается обычный ремонт квартиры, который не потребует внушительных трат, разумнее оформить обычный потребительский кредит и не рисковать своей недвижимостью, несмотря на то что процент по потребительскому кредиту выше.

Зато не придётся собирать огромный пакет документов, оплачивать услуги оценщика и страховку, а также отчитываться перед банком об использовании кредитных средств.