Всем известно, что цены на еще строящееся жилье являются более выгодными в сравнении со стоимостью уже сданных в эксплуатацию объектов недвижимости.
Желая сэкономить существенную сумму денежных средств, заемщики отдают предпочтение именно новостройкам на этапе возведения здания. Однако, они сильно рискуют.
Ежедневно с экранов телевизоров мы узнаем о том, как застройщики замораживают работы или вовсе прекращают свою деятельность. Обманутые дольщики пытаются вернуть свои деньги, обращаются за помощью к государству и долгие годы доказывают свое право на еще недостроенные голые стены.
Чтобы минимизировать подобные риски, банки выдают ипотеки только в отношении жилья, которое возводят аккредитованные застройщики. Ипотека под долевое строительство имеет свои особенности и опасности, которые должен знать каждый, кто решает купить жилье на этапе его строительства.
Ипотека под долевое строительство – это распространенная схема возведения многоэтажных домов за счет средств, привлеченных застройщиком.
Как правило, сам застройщик не имеет таких крупных финансовых ресурсов, чтобы без чьей-либо помощи оплачивать возведение многоэтажных домов. Для этого он привлекает ресурсы инвесторов и дольщиков.
Дольщики – это те граждане, которые впоследствии будут владеть квартирой в строящемся доме. Они тоже редко располагают большими сбережениями, поэтому получают кредиты в банках.
Фактически получается, что строительство домов обеспечивает кредитное учреждение, которое получает процент от заемщика. Сам же застройщик, часто получая чужие деньги, прибегает к разного рода обманам или мошенническим схемам.
Разница в цене строящегося жилья и уже готового в среднем равна 30%. Не построенное жилье гораздо дешевле готового, в результате чего пользуется большей популярностью среди населения.
Кроме низкой стоимости, новостройки имеют и другие преимущества:
Но у такой покупки есть и один существенный недостаток – платить приходится за то, в чем нельзя жить. Для заемщика такая возможность оборачивается двойными тратами: ему приходится оплачивать ипотеку за строящуюся квартиру и платить арендные платежи за то жилье, в котором в данный момент он вынужден проживать.
Банки для решения этой проблемы создали специальные ипотечные программы, по которым клиент получает отсрочку по платежам в течение 1-2 лет, пока здание не сдается застройщиков в эксплуатацию.
Банки выдают ипотеки под долевое строительство только на покупку жилья у аккредитованных застройщиков.
Это не безусловная гарантия безопасности, ведь даже некоторые надежные застройщики заканчивают свою деятельность не в лучшем виде. Примером может служить потерпевшая крах в 2018 году компания Урбан Групп.
Обращаясь в банк за финансовой помощью при покупке жилья, человек обязывает себя возвращать долговые требования. При этом банк приобретает право на владение объектом недвижимости.
Возможно два варианта сотрудничества с банком в рамках ипотечного кредитования под долевое строительство:
Во втором случае возникают дополнительные риски. Если дом не будет достроен, то заемщик потеряет квартиру. В случае невыплаты ипотеки он потеряет залоговую недвижимость.
Банки часто устанавливают различные переменные ставки по ипотеки троящегося жилья. На этапе его строительства до ввода его в эксплуатацию ставки имеют более высокие значения, но снижаются при предоставлении в банк правоустанавливающих документов на недвижимость.
В целом, процедура оформления ипотеки под строящееся жилье похожа на стандартную процедуру покупки в кредит вторичного жилья. Однако, свои особенности в ней все же присутствуют. Связаны они с заменой продавца квартиры на застройщика.
Выглядит алгоритм взаимодействия следующим образом:
За счет поступивших денежных средств застройщик продолжает возведение и ремонт дома. Когда дом достраивается объектом залога вместо права собственности на жилье становится сама квартира.
Договор долевого участия является в сделке главным документом, удостоверяющим сотрудничество с застройщиком. После заключения этого договора, он обязательно предоставляется в банк. Без него кредитное учреждение не станет перечислять средства на счет застройщика.
В договоре долевого участия должна содержаться следующая информация:
На основании зарегистрированного договора долевого участия заключается ипотечный договор, который аналогично должен быть зарегистрирован в Росреестре. Регистрация ДДУ может занимать от 10 до 30 дней.
Если предполагается использование материнского капитала в качестве оплаты ипотеки, это должно быть прописано в договоре долевого участия. Утаивать эту информацию от застройщика не стоит.
Перед заключением ипотечного договора нужно будет оформить еще одно соглашение – о страховании недвижимости от гибели и повреждения. Это обязательный вид страховки, без которого ипотека не может быть оформлена.
Закладная в такой ипотеке не оформляется, так как залогом выступает не сама недвижимость, а имущественное право на нее.
Остро интересующим остается вопрос – можно ли расторгнуть договор долевого участия, если ипотека перестает быть необходимой по решению одной из сторон или по обоюдному согласию.
Расторгнуть такой договор можно, но условия такого оборота событий обычно прописываются со всеми нюансами в самом документе.
Договор может быть расторгнут несколькими способами:
В каждом из этих случаев застройщик обязан вернуть заемщику денежные средства. Как правило, застройщики в договоре заранее указывают срок в течение 1 года, в который деньги должны быть возвращены. То есть в этот период заемщик не сможет обратиться в суд в случае неполучения денег.
Если договор расторгается в одностороннем порядке дольщиком, он обязан совершить ряд действий:
Если дольщик не получает в течение 20 дней своих денежных средств, он может подавать в суд исковое заявление.
Официально трудоустроенные граждане РФ, оформившие ипотеку на долевое строительство, имеют право получить налоговый вычет. Но такая возможность появляется у них только после введения дома в эксплуатацию застройщиком.
Этот факт оформляется официальным документом, подтверждающим регистрацию права собственности на квартиру. Получить вычет заемщик может через налоговую службу или собственного работодателя.
Сегодня многие банки активно кредитуют граждан под строительство жилья. Некоторые из них даже сотрудничают с неаккредитованными застройщиками. Но в таких ситуациях службой безопасности банка тщательно проверяется уставная и финансовая документация застройщиков.
Рассмотрим условия ипотечного кредитования долевого строительства самых крупнейших и надежных банков страны. К ним относятся:
Какой банк следует выбрать для оформления ипотеки под долевое строительство, решать заемщику.
Лучше всего выбирать предложения по сотрудничеству с аккредитованными застройщиками, которые много лет успешно работают с банками. Таким образом, удастся минимизировать риски потери квартиры или денежных средств.
Проблема дольщиков до сих пор остро стоит в обществе. Многие заемщики на протяжении долгих лет стараются вернуть потраченные на строительство жилья деньги, которые были украдены или иным нецелевым образом использованы застройщиками.
Однако, сегодня существует и успешно функционирует большое количество государственных программ поддержки обманутых дольщиков. Проблема решается, поэтому и сегодня долевое строительство является одним из лучших и выгодных способов приобретения собственного жилья.