Как не быть рабом ипотеки?

Вопрос, где жить, стоит перед каждым третьим россиянином. Сегодня эта проблема актуальна для многих семей, и не только молодых.

Так что же такое ипотека? Это рабство для людей или шанс всё изменить? Поразмышляем над этим вопросом далее в статье.

Ипотечное рабство в России

Наверное, все в детстве читали итальянскую сказку Д. Родари «Приключения Чиполлино». В ней есть такой персонаж – кум Тыква, который 30 лет копил кирпичики на постройку собственного дома. Когда он, наконец, накопил 118 кирпичей, то построил из них малюсенький домик.

В нашей стране, к сожалению, многим семьям также приходится долго и нудно копить, чтобы купить своё жильё, и то не факт, что необходимую сумму получится собрать.

Проблема жилья в России считается одной из наиболее острых. Выходцы из СССР ещё помнят унылые бараки и коммуналки, где кухня делилась по сантиметрам, а в общую ванную жильцы ходили по жёсткому графику.

Проблема частично стала решаться, когда начали массово строить знаменитые «хрущёвки». В последние 10-летия советской империи уже можно было получить полноценное жильё, и это было реальным достижением социальной политики в СССР.

Сегодня среднестатистическая молодая семья может решить проблему жилья с помощью ипотеки. С приобретением заветных квадратных метров по ипотеке россияне вешают на себя финансовое ярмо, которое начинает давить сильнее по мере снижения материального благосостояния.

Особенно дорогой оказалась ипотека для заёмщиков прошлых лет, когда банки устанавливали ставки выше 10 %. Молодая семья, оформившая ипотеку на 20-25 лет, должна была вернуть банку сумму, вдвое или даже втрое больше заёмной.

Сегодня процентные ставки, к счастью, снизились, но они всё равно высоки по сравнению с другими странами. Например, ставка по ипотеке в Норвегии – не более 1,5%, в Японии – 1%. Для нашей страны такие значения пока кажутся просто фантастикой.

Кроме того, с 1 июля 2024 года на первичном рынке жилья введены счета-эскроу, в результате чего цены на квартиры, по подсчётам специалистов, вырастут в среднем на 20 %.

Ипотечная проблема тянет за собой проблемы в других сферах нашей жизни, например, на рынке труда. В России нет реальных институтов, способных защитить права граждан.

Человек, оформивший ипотеку, зачастую согласен на любые условия труда, ведь потеря работы даже на несколько месяцев для него обернётся катастрофой. Поэтому работодатель нещадно эксплуатирует своих работников, определяя условия труда и оплату. «А если не нравится – пошёл вон!» — такая форма производственных отношений между работодателем и работником (особенно в частном секторе) давно стала неписаным законом на всей территории России.

В общем-то это и можно назвать современным рабством, в которое превратилась ипотека для обычного российского работяги.

Как бы то ни было, россияне продолжают брать жильё в ипотеку. Одни справляются просто, другие – экономят на всём, чтобы не лишиться жилья, но есть и такие, которым, увы, ипотека оказалась не по плечу.

Так как расценивать ипотечные займы? Как благо или как рабство? Наверное, у каждого россиянина ответ будет свой.

Ипотека — это рабство или нет?

Ипотека подразумевает под собой долгосрочное кредитование под залог объекта недвижимости или земельного участка. Большие сроки и суммы займов создают серьёзное финансовое бремя на протяжении десятилетий. За столь долгий период времени в жизни заёмщика может произойти всё, что угодно, а неблагоприятные события отрицательно сказываются на уровне платёжеспособности по ипотеке.

Многие люди, стремясь побыстрее рассчитаться с долгом, погашают кредит досрочно, но немало семей попадают в крайне сложную ситуацию и оказываются неспособными нести кредитное бремя. В последнем случае ипотека становится рабством, из которого выбраться бывает сложно или вовсе невозможно.

Вместе с тем, если рассматривать ипотеку со всех сторон и подойти к этому виду кредитования с умом, то можно увидеть много плюсов. Ведь лучше платить за свою квартиру, чем за проживание на съёмной жилплощади. В первом случае квартира через какое-то время останется в собственности заёмщика, а деньги за съёмное жильё улетучатся в никуда.

Можно, конечно, всю жизнь жить с семьёй у родственников, но это тоже в какой-то мере можно назвать рабством. Чужой монастырь с чужим уставом – то же самое рабство.

Ипотека, при правильном, разумном подходе — это реальная возможность приобретения собственного жилья для тех, кто не в состоянии его купить за наличные средства, но готов вкалывать продолжительное время ради обретения своей территории.

Ипотека — это не кабала, ипотека — это возможность. Возможность получить то, о чем вы иначе и мечтать бы не смогли. Вот только пользоваться ипотекой нужно правильно! Люди попадают в рабство не из-за ипотеки, а из-за неправильного к ней подхода.

Оформляя ипотеку, следует для себя понять, что предстоящая финансовая зависимость от банка не должна давить на психику и стать кабалой; ипотека — реальная возможность получить то, о чём вы страстно мечтаете, – собственное жильё. Это ключевой принцип так называемой «умной ипотеки».

Как избавиться от ипотечного рабства на законных основаниях?

Как ни странно, но избавиться от ипотеки куда проще, чем от иного кредитного бремени. Но многое зависит от того, чего в итоге пытается добиться заёмщик.

В большинстве случаев заёмщики-должники ставят примерно такие цели:

• Сохранить залоговую квартиру в своей собственности, изменив при этом условия ипотеки, например, снизить долговую нагрузку и на более мягких условиях вносить ежемесячные платежи.
• Поскорее закрыть ипотечный кредит; при этом уже неважно — сохраниться залог или нет.

Ипотечный кредит – сложный вид кредитования, при котором залог и кредит напрямую взаимозависимы. Поэтому, как правило, взаимозависимы и цели, которые ставит перед собой заемщик, рассчитывая избавиться от кредита. Практически всегда приходится выбирать: либо сохранить залог за собой, либо нет.

Проще всего закрыть кредит, утратив залоговую недвижимость, и сложнее, когда важно сохранить жильё или земельный участок. В последнем случае придётся самостоятельно искать средства для погашения задолженности либо договариваться с банком.

Прежде чем выбирать какое-либо решение вопроса с ипотекой, стоит обратиться к рассмотрению возможности её погашения за счёт страховки. Некоторые заёмщики страхуют свою гражданскую ответственность на случай потери трудоспособности или источников доходов.

Страховая компенсация обеспечит частичное или полное погашение кредита. Если страховки нет, то необходимо решать вопрос с банком.

При намерении сохранить залог возможны следующие варианты выхода из трудной ситуации:

• Реструктуризация кредита. При выборе данного варианта следует обратиться в банк, где была взята ипотека, с соответствующим заявлением, предоставить веские причины невозможности нести обязательства на прежних условиях, подтвердив их документально. По итогам рассмотрения заявления банк может предложить несколько вариантов решения вопроса, например, отсрочку или снижение размера платежа с увеличением срока кредита. Заёмщику могут быть предложены индивидуальные условия реструктуризации, учитывающие его ситуацию и финансовое положение, текущие и будущие финансовые возможности.
• Рефинансирование. В случае, если ипотека была оформлена в 2015 2016 годах, имеет смысл рефинансировать кредит на условии снижения процентной ставки. Но здесь многое зависит от суммы накопившегося долга. Если банк, где была оформлена ипотека, отказывает в перекредитовании, можно обратиться в другой банк.

Если цель — избавиться от кредита без сохранения залога, то вариантами решения вопроса могут стать:

• Договорённость с банком о реализации залога и погашении кредитных обязательств за счёт вырученных средств. Реализовать залог с согласия кредитодателя может сам заёмщик либо сотрудники банка займутся этим вопросом.
• Перевод долга по ипотеке на другое лицо. В этом случае также требуется согласие кредитора, который будет оценивать нового заёмщика по тем же критериям, что и первоначального. При этом первоначальный заёмщик не выбывает из кредитного правоотношения и будет нести солидарную или субсидиарную ответственность (в зависимости от условий договора). Вопрос о залоге в данном случае решается по соглашению между кредитором и залогодателем. Но позиция банка здесь будет ключевой. Залоговое имущество может быть сохранено за первоначальным заёмщиком или перейти в собственность нового должника.

Согласно ст. 37 «Закона об ипотеке», после того, как банк забирает заложенную недвижимость, заёмщик освобождается от долга, даже если квартира не покрывает весь долг.

И ещё один важный нюанс! Если банк, продавая квартиру с торгов, нарушит хоть один пункт их проведения, то такие торги признаются незаконными. Вы вправе подать заявление в суд, по решению которого квартира останется вашей.

Также в суде можно добиться признания договора недействительным. Это можно осуществить в том случае, если его условия были заведомо невыполнимыми, поскольку он включает противоречащие законодательству пункты.

Некоторые заёмщики погашают ипотечный кредит за счёт сдачи залога в аренду. Однако следует знать, что заключение договора аренды также требует согласия банка-кредитора. Не стоит сдавать внаём залоговую квартиру, обойдя данное условие, иначе могут возникнуть проблемы с банком.

Никто не застрахован от проблем, и всё же их нужно решать, а не пытаться сбежать от них. В конце концов попавшему в сложную ситуацию заёмщику стоит сначала обратиться к друзьям и родственникам за помощью, а уж если это не поможет решить проблему, то следует прибегнуть к помощи третьей стороны.

Сегодня существует немало финансовых организаций, помогающих решать проблемы с кредитными задолженностями. Грамотные финансисты могут не только дать квалифицированный совет, но и помогут тщательно спланировать возможные варианты решения проблемы.

Конечно, они это делают не безвозмездно, за их услуги придётся заплатить. Однако иногда — это единственный способ не попасть в пожизненное рабство.

Как не стать рабом ипотеки?

Чтобы ипотека была «умной» и вы не попали в пожизненное рабство, придерживайтесь следующих принципов:

• Посильный ежемесячный платёж. При расчёте учитывайте все расходы. Примерный размер платежа должен составлять не более 30- 40% от чистого дохода семьи.
• Оптимальный срок. Банки предлагают зачастую максимальный срок ипотеки – даже до 30 лет. Однако при столь длительном сроке переплата составит до 200%. Если оформить договор на 15 лет, то переплата составит меньше – всего 100%. Рекомендуется выбирать срок ипотеки не более 15 лет, а лучше всего 8-10 лет. В этом случае переплата будет в пределах разумного.



• Адекватность процентной ставки. В зависимости от срока договора растёт или уменьшается ставка. Кредит в иностранной валюте обычно является более дешёвым, чем кредит в рублях. При оформлении страховки ставка может снизиться ещё на 1-3 %. Если заёмщик подтверждает свой доход справкой 2-НДФЛ, то ставка также снижается на 0,5-1%. Учитывать необходимо не официально заявленное банком значение, а эффективную ставку. Уточнять её размер нужно у кредитного менеджера.
• Досрочное погашение. Погасить кредит в досрочном порядке можно 2 способами: сократить срок или уменьшить сумму ежемесячных платежей. Оба варианта выгодны для заёмщика, поэтому не стоит упускать возможности гасить кредит ранее срока хотя бы частично. Уже отменены все штрафы на досрочное погашение, поэтому никто не может воспрепятствовать вам вносить средства в большей сумме, чем по графику. Благодаря этому, квартира раньше и с меньшими затратами станет собственностью заёмщика.
• Финансовая подушка безопасности. Чтобы быть уверенным в завтрашнем дне даже в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств (болезнь, потеря работы и пр.) и не оказаться в безысходном положении, нужна подстраховка. Для этого у заёмщика в запасе должны быть средства в сумме, достаточной для проживания и оплаты кредита хотя бы в течение 3-6 месяцев. Ипотека (на какое-то время) – явление постоянное, а дела, например, в бизнесе могут ухудшиться, поэтому нужно себя обезопасить. Свободные средства лучше разместить на депозитном счёте (но не в том банке, где оформлена ипотека) под проценты, сохраняющие баланс по отношению к инфляции.
• Подходящий банк. При выборе банка стоит обратить внимание не только на условия оформления ипотеки; важное значение имеет его расположение, график работы, качество обслуживания, наличие электронной очереди и прочие нюансы. При учёте данных факторов визит в банк не доставит лишних хлопот и неприятностей.
• Целесообразность. Приобретение квартиры в кредит должно быть оправдано с точки зрения прилагаемых усилий. Необходима сильная мотивация для своевременного погашения долга при сохранении привычного и размеренного образа жизни.

Соблюдение вышеперечисленных правил при оформлении ипотеки не только даёт возможность обрести собственное жильё, но и стимулирует финансовое развитие заёмщика.

Ипотека – это хорошо или плохо? Ответ на этот вопрос зависит от моральной и финансовой подготовленности потенциального заёмщика.

Наспех принятое решение может привести к «кабале», а при разумном и грамотном подходе ипотека станет возможностью не только для приобретения жилья, но и, возможно, для финансового и карьерного роста человека.