Как работают ипотечные облигации?
Рынок финансовых инструментов постоянно расширяется, внедряя новые и сложные для понимания населением продукты. Ценные бумаги уже давно не ограничены только акциями и облигациями. Сегодня активно торгуются всевозможные сертификаты, форварды, фьючерсы и свопы.
С недавнего времени активно стали появляться в России и ипотечные облигации, представляющие собой ценные бумаги, обеспеченные залогом ипотечного покрытия. Это своеобразный инструмент привлечения дополнительных инвестиций банком. Бумаги выпускаются как в документарной, так и в бездокументарной форме.
Такая ценная бумага не имеет высокой ликвидности, но все больше набирает популярность на отечественном рынке. Первые облигации в стране выпустила ипотечная организация ГПБ-Ипотека с подачи Газпромбанка.
Что такое ипотечные облигации?
Чтобы доходчиво объяснить понятие ипотечной облигации, попробуем описать его простыми словами. Ипотечные ценные бумаги в российской практике появились только в 2003 году.
Ипотечная облигация – это долговая ценная бумага, обеспеченная ипотечным залогом, с помощью которой рефинансируются вложения в кредиты на недвижимость.
Механизм этот работает следующим образом:
- Банк выдает клиенту ипотеку;
- Банк выпускает самостоятельно или при содействии эмиссионного агента ипотечные облигации на сумму выданной ипотеки;
- Бумага выставляется на продажу;
- Появляется инвестор-покупатель, который желает приумножить свой капитал и вложить его в надежный финансовый инструмент;
- Банк получает деньги от продажи облигации и пускает их на выдачу нового ипотечного займа;
- Облигацию инвестора банк постепенно выплачивает из тех средств, которые он ежемесячно получает от заемщика.
Эмиссия и оборот ипотечных облигаций регулируются ФЗ-152 «Об ипотечных ценных бумагах».
Закон вступил в силу в 2003 году, после чего ипотечные облигации и другие ипотечные ценные бумаги стали оборачиваться на отечественном финансовом рынке. Однако, фактически их умеренный рост был заметен только после 2010 года. Увеличение их оборачиваемости было обусловлено ростом цен на недвижимость. Все банки захотели заработать на этом явлении.
Привлекает деньги под ипотечные кредиты банк при помощи специального инструмента под названием секьюритизация. Данное иностранное слово означает безопасность. То есть банки отбирают и преобразовывают в ценные бумаги только те кредиты, которые имеют высокий уровень погашения.
В плюсе от такой эмиссии остаются все. Банки увеличивают количество ипотечных договоров, что положительно влияет на их прибыль. Инвесторы получают надежный и прибыль актив, цена которого постоянно растет.
Заемщик же ровным счетом от такой сделки не получает ничего, только лишь далекую и заоблачную перспективу дальнейшего снижения процентных ставок по ипотекам за счет привлечения новых клиентов.
Виды ипотечных ценных бумаг
Согласно ФЗ-152, кроме ипотечных облигаций на рынке жилищных ценных бумаг действуют и другие разновидности. В частности, законодательными нормами предусмотрено еще два вида таких инструментов:
- Закладная. Это документ, который дает право его владельцу на распоряжении залоговым объектом недвижимости или возврату средств по обязательству. Это именная ценная бумага, которая к тому же может передаваться другому владельцу на основании передаточной записи на ней. Во всех ипотечных сделках имеется закладная в качестве гарантии погашения долга. Она хранится у банка, и после погашения ипотеки возвращается заемщику.
- Ипотечный сертификат участия. Это тоже именная ценная бумага, но дающая право не на всю недвижимость, находящуюся в залоге, а лишь на ее долю или часть. Кроме того, владелец ипотечного сертификата участия может частично обладать правами по распоряжению объектом залоговой недвижимости.
В стране эмиссию ипотечных сертификатов участия осуществляют только лицензированные акционерные общества, имеющие право управления паевыми, негосударственными и инвестиционными пенсионными фондами.
Ипотечные облигации также носят название облигации с ипотечным покрытием. Ипотечное покрытие предполагает, что долг обеспечивается залоговыми объектами, которые были приобретены гражданами на основании ипотечного договора, заключенного с банком.
Особенности ипотечного покрытия
Облигации с ипотечным покрытием представляют собой бумаги, являющиеся требованием погашения процентов и основной задолженности по договорам займа, сертификатам участия, закладным и иным кредитным соглашениям.
Для включения обязательства в состав ипотечного покрытия законодательством установлены специальные требования, в частности:
- Залоговый объект недвижимости в обязательном порядке должен быть застрахован от гибели или повреждения;
- Предметом кредитного договора могут быть только денежные средства;
- Остаток по задолженности не должен превышать 80% от стоимости объекта обеспечения на рынке;
- В договоре обеспечения не может быть замены имущества без согласия кредитора.
Залог по проблемной задолженности не может быть включен в ипотечное покрытие.
Выплаты по ипотечным облигациям инвесторы, как правило, получают ежемесячно, аналогично выплатам заемщикам в пользу банка. Однако, не ежемесячные выплаты инвесторам тоже возможны.
Но в этом случае действует одно правило — выплат не должно быть меньше одной в год. При этом та сумма, которую выплачивает банк инвестору состоит из двух частей – из амортизационной и процентной. Амортизационная сумма или сумма основного долга могут быть погашены и досрочно в случае, если заемщик расплатиться с банком по ипотеке заранее.
Процент такой ипотечной бумаги зависит от риска невозврата ипотеки. Чем выше риск ее невозврата, тем большую процентную выплату может получать инвестор по облигации.
Однако, среди инвесторов большей популярностью пользуются особо надежные ипотечные продукты и плательщики. Рисковать и покупать облигации ненадежного заемщика инвесторы не стремятся.
Как работают на рынке ипотечные облигации?
Эмиссия жилищных облигаций банкам осуществляется в случае ограниченности их финансовыми ресурсами. Проще говоря, когда у банка недостаточно свободных денежных средств, он прибегает к этому способу привлечения инвестиций.
Полученные средства банк всегда приумножает, ссужая вырученную у инвестора сумму новым заемщикам. Тем самым, банк расширяет клиентскую базу и обеспечивает себя постоянным доходом по множеству кредитов.
Работают ипотечные облигации примерно по следующей схеме:
- Банк выдает гражданам ипотеки в среднем под 12-15% годовых, но при этом нуждается в дополнительных инвестициях;
- Банк выпускает ипотечные облигации, обеспеченные залоговыми объектами недвижимости и продает их инвесторам;
- При эмиссии бумаг банк устанавливает и доходные процентные ставки по ним, которые обычно равны 5-7 % годовых. Очевидно, что инвестор не много зарабатывает на таких ставках. Но к данному способу преумножения своего капитала он прибегает только из-за роста цен на недвижимость.
Всем известно, что лучше всего вкладывать деньги в недвижимость. Этим правилом и руководствуются ипотечные инвесторы.
Купить такую ипотечную облигацию может любой желающий на фондовом рынке. Реализуют их как сами банки, так и фондовые агенты.
Ипотечные облигации для населения рекомендуется приобретать через брокеров, которые помогают вкладывать деньги в наиболее надежные продукты. Но среди населения далеко не многие могут себе позволить такие финансовые вложения.
Ипотечные облигации Сбербанка
Немного кредитных учреждений на рынке России занимаются выпуском ипотечных облигаций. Так, долгое время этой возможностью пользовались только Газпромбанк, ВТБ, Дельтакредит банк и Юникредит банк. Спустя недолгое время к ним присоединился и Сбербанк.
В 2017 году Сбербанк совместно с Агентством ипотечного жилищного кредитования совершил самую крупную на рынке российской секьюритизации сделку. Ее сумма составила 50 миллиардов рублей.
Все выпущенные облигации обеспечены ипотечным покрытием, которое было сформировано только из качественных кредитов Сбербанка с поручительством ипотечного агентства (АИЖК).
Какие опасности таят в себе ипотечные облигации?
Любая финансовая сделка, даже самая надежная и застрахованная, имеет определенные риски. Риски эти связаны с финансовыми изменениями на рынке и с потерей вложенных средств. Жилье, сколь бы надежным и стабильным активом не являлось, тоже может падать в цене и терять ликвидность.
Очевидно, что главными недостатками таких вложений для инвесторов являются низкий уровень дохода по ставке и досрочное погашение ипотечного займа клиентом банка.
При досрочном погашении ипотеки владелец ипотечных облигаций перестает получать процентный доход. Банк в короткие сроки также досрочно погашает долговые ценные бумаги инвестору.
Не стоит забывать и тот факт, что всемирный финансовый кризис 2008 года появился именно из-за неограниченного выпуска ипотечных ценных бумаг американскими банками. Желая получить максимальную прибыль, банки стали выдавать ипотечные займы без проведения должной проверки заемщиков. При оформлении ипотеки кредитными учреждениями сразу осуществлялся выпуск ипотечных облигаций, которые продавались инвесторам.
В результате всего этого ажиотажа резко упала рыночная стоимость залоговой недвижимости, ухудшились платежеспособность заемщиков и качество обслуживания ипотечных кредитов. Это привело к обесцениванию ценных бумаг.
Банки при этом не смогли справиться с текущими обязательствами по облигациям, и инвесторы остались в минусе. Закончилась эта история тем, что кредитные учреждения были вынуждены прекратить свое существование с помощью процедуры банкротства. Не многие тогда смогли вернуть потраченные деньги.
В России текущая рыночная обстановка пока далека от такого развития ипотечных ценных бумаг, отчего и крах рынка нам пока не грозит. Но стремительный рост такой эмиссии может привести к тяжелым для банков последствиям.
Как отмечают эксперты финансового рынка, ипотечные ценны бумаги в 2024 году не будут пользоваться высоким спросом среди инвесторов. Виной тому нестабильный рынок цен на жилье.
Ипотечные облигации – это новый для российского рынка финансовый продукт, дающий возможность инвесторам вкладывать свои средства в надежные объекты залоговой недвижимости.
Очевидно, что такие ценные бумаги рассчитаны на очень богатых покупателей. Обычному гражданину приобрести ипотечные облигации будет совсем непросто ввиду высокой стоимости недвижимости.
Выгода и прибыль такого вложения не ограничена процентной выплатой банка, она заключается в большей степени в увеличении цены на объект ипотечной недвижимости.
