Что такое ипотечное покрытие?

В статье речь пойдет о том, что такое ипотечное покрытие. Ипотечное покрытие представляет собой разное недвижимое имущество и имущественные права, служащие обеспечением по облигациям эмитента, которые при обострении ситуации станут источником исполнения финансовых обязательства перед владельцами закладных, облигаций, сертификатов участия.

Надежность инвестиций в ценные бумаги определяется различными факторами, в том числе сохранением ликвидности во время финансовых кризисов. К примеру, облигации с ипотечным покрытием неоднократно выдерживали такие испытания с помощью обеспечения залоговой недвижимости.

Разберем особенности ипотечного покрытия, требования к эмитентам, ипотечным агентам, а также узнаем, кто может быть владельцем облигаций по ипотечному покрытию.

Требование по ипотечному покрытию

Ипотечное кредитование – целостный механизм реализации отношений, которые возникают по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Согласно статье 2 закона 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», ипотечные ценные бумаги — облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. А облигации с ипотечным покрытием — облигации, исполнение обязательств по которым обеспечивают полностью или в части залогом ипотечного покрытия.

Ипотечное покрытие — общая сумма средств, которые должны быть оплачены банку-кредитору всеми его ипотечными заемщиками по кредитным договорам. Сюда же следует отнести платежи по основному долгу и проценты. Банк использует данный показатель для расчетов возможного объема эмиссии (выпуска) ипотечных ценных бумаг. Ипотечное покрытие позволяет гарантировать возврат инвестиций.

Если клиент банка решил купить ценные бумаги, ипотечное покрытие — это право требовать выплаты процентов по кредитным договорам и возврата вложенной в бумагу суммы. Невозврат денег предполагает наложение взыскания на недвижимость.

Требование, которое входит в ипотечное покрытие, обязательно подтверждают определенными документами: зарегистрированным договором по ипотеке, регистрационным свидетельством прав на недвижимость, договором займа. Недвижимость страхуется на весь срок действия обязательств в пользу займа. Право требования подтверждают закладной.

На рынке облигаций с ипотечным покрытием придерживаются следующих правил (ст.3, 152-ФЗ):

• объем обязательств по облигациям, которые имеются в обороте у инвесторов, не должен превышать общую стоимость ипотечного покрытия;
• оценка залоговой недвижимости должна быть не менее 80% цены номинала облигаций;
• при предъявлении требований также ограничиваются 80-процентной стоимостью залогового имущества (оценку осуществляет независимый оценщик).

Рассмотрим подробнее ипотечный механизм. К примеру, банк выдает заемщику ипотеку на сумму 10 000 000 рублей. Деньги уходят с баланса, но появляется находящееся в залоге имущество.

Например, квартира. Банк может выпустить ценные облигации на сумму 10 000 000 (выданные деньги), обеспечение по ним – квартира, купленная заемщиками согласно ипотечному договору.

Погашение по облигациям производится за счет средств, оплачиваемых заемщиком по кредиту, иначе недвижимость будет реализована в судебном порядке.

В нашей стране эмитируются и продаются следующие виды именных ценных бумаг, которые имеют обеспечение в виде залоговой недвижимости:

1. Закладная – документ, который позволяет владельцу получить причитающиеся ему деньги в любой момент обращения.
2. Облигация обеспечивается деньгами, которые заемщик оплатит банку по ипотеке (к основному долгу добавляются проценты за весь период пользования кредитными средствами). Сумма выпуска ценных бумаг ограничивается суммой, полученной банком в виде выплаты от клиента-заемщика.
3. Сертификат участия – ценная бумага, у которой нет номинальной стоимости. На каждом документе указывают процентное участие в общем ипотечном покрытии. Выпускают такие сертификаты только финансовые организации, лицензированные на прямое сотрудничество с паевыми инвестиционными фондами (ПИФами) и негосударственными пенсионными фондами (НПФ).

Облигации с ипотечным покрытием

Это ипотечные ценные бумаги, позиционируются именными ценными документами. Облигация подтверждает внесение денег ее владельцем, обязательство производящего эмиссию вернуть тому номинальную стоимость данной облигации, денежного дохода. Случай невыполнения эмитентом договоренности дает право ее обладателю удовлетворить требование по счету покрытия.

Ипотечные облигации дают право своим держателям получать фиксированный процент их номинальной стоимости. Выплачивают процент не реже одного раза в год. Также ипотечная облигация дает владельцу все права, которые возникают из залога ипотечного покрытия.

Если осуществляется эмиссия облигации с одним ипотечным покрытием двух и более их выпусков, их эмитент может установить очередность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием различных выпусков.

На практике

Такая практика, как создание и выпуск ценных бумаг с обеспечением в виде залоговой недвижимости или имущества широко применяют за пределами Российской Федерации. В нашей стране подобный вид инвестирования еще не так известен и развит, но сулит инвесторам и эмитентам возможность увеличить свой доход при среднем уровне рискованности.

Подобные перспективы возможны благодаря следующим факторам:

• стоимость недвижимости постоянно растет, а обеспечение по ценным бумагам в большинстве случаев представлено недвижимостью из жилого фонда государства;
• если заемщик досрочно погашает ипотечный кредит, то автоматически погашается и ценная бумага, из-за чего снижается доходность документа для инвестора (но ипотека – досрочный кредит, и досрочно его погашают редко).

Ипотечное покрытие инвестиций оказывает значительное влияние на развитие экономики государства и является выгодным решением для всех сторон процесса:

1. Кредитное учреждение имеет возможность получить двойную выгоду. Сначала происходит оформление ипотечной сделки, затем выпускают и продают ценные бумаги под обеспечение имущества по закладным.
2. Инвестор может вкладывать свои средства в надежный актив с небольшой рискованностью, гарантирующий получение значительной прибыли. Также доход инвестора частично зависит от стоимости недвижимости, которая каждый год повышается.
3. Для заемщика большое количество сделок по долгосрочным длительным кредитам будет гарантом постепенного понижения ставки ипотечного процента, что позволяет сделать займы более выгодными, увеличить спрос граждан на подобные банковские продукты и повысить спрос на такие сделки.

Также не исключается вариант, согласно которому финансовая организация вовлекает в процесс ипотечные агентства по следующему сценарию:

• банк предоставляет агентству права требования по ипотеке (исключение – причитающиеся ипотечные проценты) и получает основную сумму кредита, которую может снова использовать в качестве заемных средств по кредитам;
• ипотечное агентство выпускает ценные бумаги на сумму прав требования и продает их по выгодной для себя ставке (процент по облигациям, закладным и т.д. на несколько пунктов ниже, чем стандартная ставка по ипотеке).

Все это значительно увеличивает оборачиваемость средств банка и количество возможных ипотечных сделок.

В качестве залогового подходит жилое помещение (квартиры или дома). Для залога нельзя использовать дома на стадии строительства.

Все ценные имущественные сертификаты, ипотечные документы приобретают на фондовой бирже. Вкладчик имеет право самостоятельно совершить купчую, либо с помощью агентов, доверительных управляющих специализированных организаций, ведущих рынок ипотечных ценных бумаг.

Учет недвижимости

Сделки по ипотеке и объемы ипотечных займов увеличиваются каждый год, как и объемы эмиссии ипотечных ценных бумаг. По этой причине возрастает значение вопросов, которые связаны с учетом залоговой недвижимости. Такой учет ведет сам банк или депозитарий.

Точный и полноценный учет позволяет вести специальная программа, обеспечивающая:

• автоматический расчет ипотечного долга;
• переоценку активов, которые имеются в наличии;
• регламентированную финансовую отчетность;
• учет недвижимости, денег, выпущенных ценных бумаг;
• отражение всех операций с недвижимым имуществом, обеспечивающим покрытие инвестиций;
• ведение реестра держателей ценных бумаг;
• автоматизированное начисление доходов;
• расчет графика погашения основной суммы долга;
• общий документооборот (создаются запросы, согласия, уведомления, учет входящих/исходящих документов, журналы их регистрации и т.д.);
• контроль нарушений.

Такое техническое обеспечение значительно облегчают работу с ипотечным покрытием, а также привлекает новых инвесторов, которые предпочитают иметь дело с проверенными активами.

Программы для учета помогают одновременно работать с несколькими составляющими ипотечного покрытия:

• недвижимость;
• ценные бумаги, эмитированные банком или специализированным агентством;
• деньги от заемщиков, направленные на погашение ценных бумаг.

Согласно статье 5 закона 152-ФЗ реестр ипотечного покрытия — документ, ведением которого осуществляется учёт требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, а также сведений о них.

Обязательно вносят:

• сумму требований и стоимость имущества согласно оценке;
• название и описание имущества, которое составляет ипотечное покрытие;
• рыночную стоимость ипотечного имущества;
• срок уплаты требования;
• степень исполнения обязательств.

Требование считается включенным в состав ипотечного покрытия с момента внесения записи в реестр ипотечного покрытия. Реестр ведется с помощью электронной базы данных. Согласно статье 22 вышеупомянутого закона, имущество, составляющее ипотечное покрытие, учитывается управляющим ипотечным покрытием на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.

Требования к эмитентам

Выпуск облигации с ипотечным покрытием могут осуществлять только ипотечные агенты и кредитные организации. Банк России устанавливает для учреждений, которые выпускают такого рода облигации, требования раскрывать информацию о своей деятельности. Если учреждение не выполняет требования или нормативы Банка России, она не может выпускать такие облигации.

Требования к ипотечным агентам

Статья 8 закона предусматривает, что ипотечный агент может только приобретать требования по ипотечным займам и закладные и выпускать облигации с ипотечным покрытием.

Требования по кредитам и закладные приобретаются агентом на основании договора купли-продажи, мены, цессии, а также иной сделки об отчуждении этого имущества.

Также ипотечный агент имеет право на:

• распоряжение полученными денежными требованиями;
• привлечение кредитов, учитывая ограничения, установленные уставом ипотечного агента;
• страхование риска ответственности за неисполнение обязательств по требованиям;
• совершение других сделок, обеспечивающих повышение, поддержание кредитоспособности ипотечного агента или понижение рисков финансовых потерь;
• нести обязанности перед третьими лицами по эмиссии и исполнению обязательств по облигациям с ипотечным покрытием.

Ипотечный агент должен быть акционерным обществом или обществом с ограниченной ответственностью. Вносить в устав ипотечного агента изменения или дополнения касательно предмета и цели его деятельности нельзя. Документ должен содержать максимальное количество выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых его создают. Изменять максимальное количество запрещается.

Наличие штата сотрудников у ипотечного агента законодательство не допускает. Полномочия единоличного исполнительного органа ипотечного агента осуществляет коммерческая организация. Ведет бухгалтерский учет ипотечного агента специализированная организация, и никакая организация не может совмещать соответствующие виды деятельности.

Добровольно ликвидировать ипотечного агента можно только после того, как будут погашены все размещенные или находящиеся в обращении облигации с ипотечным покрытием данного агента.

Действия банка перед началом организации эмиссии облигаций

Схема:

1. Банк предоставляет кредиты на покупку недвижимости юридическим и физическим лицам, в качестве залога используется или приобретается недвижимость.
2. Всю недвижимость, которая представлена в закладных по ипотечным кредитам, заносят в реестр ипотечного покрытия.
3. Кредиты, имеющиеся в активах банка, сортируют согласно определенным параметрам: по сроку кредита, процентной ставке, качестве обеспечения, величине кредитного риска, затем объединяются в пул активов, который станет обеспечением ипотечных облигаций. Но такой порядок сортировки в банках РФ не регламентирован.
4. Проводятся процедуры, которые связаны с государственной регистрацией всех этапов эмиссии, сама эмиссия и выпуск ипотечных облигаций.
5. Банк продает облигации инвесторам, обязуется выплачивать инвесторам платежи за счет погашения заемщиками банка основного долга и процентов.
6. В Европе и США владельцы ипотечных облигаций имеют прямой и преимущественный доступ к ипотечному обеспечению в случае банкротства эмитента. В России на ипотечное покрытие претендуют владельцы ипотечных облигаций ипотечного агента.

Таким образом, ипотечное покрытие – новый финансовый инструмент. Имущество, находящееся длительное время в залоге у банка в качестве обеспечения по эмитированным ценным бумагам, обеспечивает всем участникам финансового процесса получение выгоды. Основную роль в этом играют ипотечные ценные бумаги.

Развитие ипотечного жилищного субсидирования – важная задача для государства, но процентные ставки по залогу достаточно высоки, и многим потенциальным заемщикам сложно выплачивать ссуду.

Помогут ипотечные ценные бумаги как механизм инвестирования денег. Их держатели могут получать доход от изменения цены на недвижимость. Такие ценные бумаги, которые содержат имущественные права, представлены долговой бумагой, реинвестирующей вложения кредитных учреждений в ипотечные кредитные линии.