Какие существуют альтернативы ипотеке?

Для граждан, которые не могут позволить себе сразу выплатить всю сумму за покупаемую жилплощадь, ипотека – далеко не единственный вариант приобретения квартиры.

Существуют различные альтернативы ипотеке. Такие варианты предусматривают постепенный расчет с продавцом.

Различные альтернативные способы приобретения жилплощади

Многие семьи интересуются, есть ли альтернатива ипотеке. В определенных случаях оформление ипотеки для потенциального покупателя квартиры является невозможным.

Причин здесь может быть множество: негативная кредитная история, человек не может подтвердить свой доход, собрать весь пакет документов, из-за нестабильности трудоустройства. Финансовая организация едва ли пожелает связываться с таким ненадежным заемщиком.

Кроме возможности получения ипотечного кредита следует рассмотреть другие варианты решения жилищной проблемы. Их несколько, и у каждого есть свои преимущества и недостатки.

Самые распространенные в России:

• жилищный кооператив;
• оформление нецелевого займа;
• аренда жилья с его последующим выкупом;
• лизинг жилья;
• государственные и региональные программы по финансовой поддержке и помощи при приобретении квартиры;
• корпоративная поддержка от работодателя;
• накопления.

Кооператив

Жилищный кооператив (ЖК) — добровольное объединение людей для строительства квартир в многоквартирном доме.

Виды жилищных кооперативов:

1. Накопительный (ЖНК). Пайщик должен вступить в кооператив, оплатить вступительный взнос, и он может сразу заселиться. Основная цель – не строительство жилья, а покупка его в готовом объекте с помощью объединения взносов участников. После заселения пайщик продолжает платить взносы. Размер и периодичность указываются в договоре.
2. Строительный (ЖСК). Его создают для строительства многоквартирного дома силами участников. Это подходящий способ возвести жилье по одобренному проекту в выбранном районе города. Но риски также высоки. После завершения возведения ЖСК обычно преобразуется в ТСЖ.

Преимущества:

• лояльное отношение к участникам;
• небольшой паевой взнос, чтобы закрепить за собой конкретную квартиру;
• минимальный пакет документов;
• нет созаемщиков, поручителей, залога;
• возможность личного контроля за ходом строительства;
• платеж вносится частями, график индивидуальный.

Участие в ЖСК – не рассрочка в чистом виде. Пайщик все равно платит проценты (2-3% годовых), которые идут на текущие расходы кооператива и ТСЖ в последующем.

Недостатки:

• деньги нужно вернуть за меньший срок, чем ипотечный кредит (10-15 лет);
• высока вероятность того, что строительство подорожает, и появятся другие затраты в период погашения долга;
• нормативно-правовые акты РФ, которые регулируют деятельность ЖСК, неидеальны, в нем много пробелов;
• выход из кооператива – процедура сложная.

Алгоритм действий по созданию ЖСК:

• проводится собрание учредителей кооператива, его протоколируют;
• утверждается Устав ЖСК;
• оплачивается госпошлина;
• некоммерческое товарищество регистрируется в Едином Госреестре;
• утверждается Правление, Председатель, члены ревизионной комиссии.

Устав – главный документ, в котором прописывается и указывается все в рамках действующего законодательства. Дополнения вносятся на общих собраниях, регистрируются в государственном реестре юридических лиц.

В Уставе указывают:

• способ приема новых членов в кооператив;
• размер первоначального взноса или пая;
• процедура выхода из кооператива и другие детали.

Сначала учредителей должно быть не меньше пяти. Далее вносятся паи. Членов кооператива не должно быть больше, чем жилых помещений в доме. Минимальное жилое помещение – комната в отдельной квартире.

Банк может быть соучредителем и членом кооператива, к примеру, для постройки квартир своим сотрудникам. Только на этих основаниях.

В стоимость работ не входит прибыль от продаж самой подрядной строительной организации, что позволяет сократить цену строительства на 30%.

Например, стоимость квартиры – 3 миллиона рублей. В ипотеку ее можно взять с немалой переплатой, которая составляет более двух миллионов за 6 лет и до четырех с половиной миллионов за 12-15 лет. Если ипотеку взять более чем на 20 лет, заемщик отдает банку тройную стоимость жилья. Тогда квартира обойдется в 8,9, а то и 10 миллионов рублей. При ЖСК от стоимости квартиры отнимаем 30%, и квартира обойдется в 2100 000 рублей, которые выплачиваются частями согласно Уставу.

Но одна из сложностей ЖСК состоит в том, что не все могут заняться открытием, не все верят в свои силы, сложно отыскать партнеров.

Другие преимущества объединений:

• землю под строительство многоквартирного дома администрация выделяет безвозмездно;
• готовый проект типового здания отдают кооперативу бесплатно;
• администрация района должна оказывать содействие в подключении дома к инженерно-технической инфраструктуре;
• есть льготные программы для льготной категории граждан.

Нецелевой займ

Клиенты, не желающие брать займ на долгий срок и отдавать покупаемую квартиру в залог банку, могут оформить обычный потребительский кредит.

Множество российских банков предлагает массу программ кредитования с размером заемных средств 5-10 миллионов рублей. По ним не требуется поручительство или передача имущества в залог.

Основной недостаток – высокая процентная ставка, несравнимая с ипотечным кредитом: примерно 16-19% годовых. Но если покупатель квартиры планирует быстро рассчитаться с банком, оформить такой кредит логичнее: не придется тратить много времени на обременение жилой площади, затем на его снятие, оценку и другие необходимые процедуры.

Аренда

Другая альтернатива ипотеки – аренда с выкупом. Данная идея довольно привлекательна, особенно среди семей с небольшим доходом. Но такой способ приобретения жилой площади не получил массового распространения в России из-за популярности разных схем мошенничества.

Если тщательно заняться оформлением документов, можно выгодно договориться с хозяином квартиры. Некоторые владельцы жилой площади готовы идти на уступки в вопросе оплаты, особенно если квартира находится в отдаленных районах или арендатор – родственник.

Выкупом снимаемой квартиры можно получить неплохой вариант на вторичном рынке. Если семья с детьми долго снимает одно и то же жилье, она привыкает к району. Остаться в этой квартире будет для них желаемым вариантом.

Лизинг квартиры

Этот финансовый инструмент крайне непопулярен в России. Суть – долгосрочная аренда с правом последующего выкупа. После подписания договора лизинга лизингополучатель получает квартиру в пользование на длительный срок.

Лизингодатель – строительная компания или агентство. При истечении срока договора лизингополучатель вправе продлить его или выкупить жилье по остаточной стоимости.

Лизинговая сделка в своей финансовой составляющей очень выгодна, так как процентная ставка составляет всего 2 – 6% годовых, что существенно ниже ставок по ипотеке. Но среди российских лизинговых компаний подобные сделки встречаются не часто.

В лизинговой сделке задействовано три стороны: продавец квартиры, лизингодатель, лизингополучатель. Клиент должен вносить ежемесячные лизинговые платежи, которые учитываются, если лизингополучатель намерен выкупить квартиру и оформить ее в собственность.

Аванс составляет 10-50% от стоимости жилья. Договор лизинга заключается на срок до 10 лет. В собственность квартира переходит только после выполнения всех финансовых обязательств. Это главное отличие от ипотеки, где заемщик становится собственником сразу.

Лизинг экономит время клиентов, сокращает формальности. Достаточно предоставить паспорт, ИНН, свидетельство пенсионного страхования и анкеты заявителя.

Государственные программы

Из государственного и региональных бюджетов для поддержки отдельных категорий граждан выделяют средства, предназначенные для оказания им помощи с целью улучшить жилищные условия.

Это могут быть:

• субсидии (процентное соотношение от рыночной стоимости жилья);
• безвозмездная материальная помощь (материнский или семейный капитал);
• льготные ипотечные займы (со ставкой ниже обычной);
• социальные займы (доступны малоимущим, многодетным семьям, работникам бюджетных организаций).

Альтернативная сделка с ипотекой

Когда граждане при покупке новой квартиры продают старую. Люди решают улучшить свои жилищные условия, уже имя собственную квартиру, но полной суммы денег для оплаты нового жилья нет. Тогда они приходят в банк, чтобы оформить ипотеку.

Процесс оформления такой ипотеки:

• продавец (будущий заемщик) ищет покупателя на свою квартиру и при согласии сторон получает аванс;
• идет поиск новой квартиры;
• полученный аванс передают продавцу нового жилья (все авансовые деньги учитываются в авансовом договоре);
• гражданин подает заявку в банк с полным пакетом документов;
• если банк согласен, заключается договор купли-продажи, регистрируется в Регистрационной палате или МФЦ;
• покупатель первого жилья размещает в ячейке сумму по договору, которую затем получает продавец второго жилья, а доступ к ячейкам появляется после регистрации сделки;
• заемщик и банк заключают кредитный договор, и на покупаемую жилплощадь накладывают обременение;
• заемщик получает купленное жилье по акту приема-передачи.

Программы от работодателя

Некоторые работодатели (это относится в основном к крупным компаниям и холдингам федерального и регионального значения) поддерживают своих сотрудников финансово, выдают им льготные кредиты, субсидии, строят многоквартирные дома или предоставляют жилье в аренду. Процентные ставки обычно ниже, чем в банке.

Можно привести пример: ипотека от государственной компании Российские Железные Дороги (РЖД). Эта программа дает возможность сотрудникам указанной компании получить квартиру по льготным годовым ставкам.

Преимущество – небольшой первоначальный взнос, а иногда и его отсутствие. Также будущие собственники могут оформить специальную ипотечную субсидию, благодаря чему снизятся затраты на оплату задоженности.

Сотрудники РЖД получают по данной программе вторичное и новое жилье. Чаще всего квартиры в новостройках сотрудники получают в домах дочерней компании РЖД «Желдорипотека». Строятся специально в рамках данной программы. Займ оформляется под 2-6,5% в год.

Для получения таких ипотек необходимо отвечать следующим условиям:

1. Сотруднику не должно быть менее 19 лет, на момент погашения долга он не должен быть старше 65 лет.
2. В компании нужно проработать не менее трех лет.
3. Заработная плата. Размер зарплаты должен превышать размер ежемесячной платы долга в два раза.
4. Предоставляется ипотека только нуждающимся. Такое положение подтверждается с помощью справки. Еще лучше, если сотрудник состоит на учете в соответствующих органах.
5. Ипотеку выдают только сотрудникам РЖД. При увольнении сотрудника переводят на общие невыгодные условия по ипотеке.

Если в семье сотрудника есть несовершеннолетние дети, можно получить дополнительные субсидии, т.е. дополнительные метры.

Накопления

Вариант с накоплениями – путь для терпеливых людей, у которых жилищный вопрос не стоит остро. Экономия и оптимизация семейного бюджета высвобождает дополнительные средства, которые затем идут на оплату части квартиры. Редкие семьи склонны к подобному варианту покупки жилой площади.

Рассрочка

Такой способ позволяет купить квартиру без уплаты процентов. Рассрочку выдает не банк, а застройщик, и условия диктует именно он. Недостатки: рассрочку выдают на короткий срок (обычно на время строительства дома, после чего нужно внести всю сумму полностью, иначе будут начисляться проценты).

Первоначальный взнос больше, чем при ипотеке. По рассрочке обычно продают квартиры в отдаленных микрорайонах, где спрос пока маленький, но бывают и исключения.

Рассрочка может подойти той категории покупателей, которые параллельно продают другое жилье, к примеру, свою старую квартиру. Обычно сбережений хватает на первоначальный взнос, а остальная сумма вносится через несколько месяцев, когда недвижимость реализуется на вторичном рынке.

Другая категория – клиенты, которые имеют большой первоначальный взнос и не желают связываться с ипотечным кредитом. Здесь рассрочка помогает избежать переплат по процентам.

Также рассрочкой иногда пользуются обеспеченные граждане, которые не желают выводить деньги из бизнеса или закрывать депозит в банке.

Преимущества:

• можно избежать переплат по процентам (если у покупателя есть деньги на первоначальный взнос и стабильный доход, а также если старая квартира будет реализована на вторичном рынке после заключения сделки по приобретению жилья в новостройке);
• гибкий график платежей (застройщики предлагают разные схемы выплат в рассрочку).

Недостатки:

• значительные промежуточные платежи, что может не подходить покупателям жилья эконом-класса (это касается короткой рассрочки, на 1-2 года);
• длинная рассрочка (на несколько лет) по срокам приближена к ипотеке, но застройщики обычно просят проценты на остаток.

У рассрочки при оформлении больше рисков, чем у ипотеки. Покупаемое в рассрочку жилье будет находиться в собственности застройщика, пока заемщик не сможет выплатить полную стоимость квартиры.

В ипотеке иначе – заемщик становится собственником сразу, но квартира находится в залоге у банка. Если застройщик обанкротится, и недостроенный объект передадут другой компании, новый застройщик может предложить заемщикам выплатить неоплаченные метры по новой стоимости.

Застройщики предлагают рассрочку почти без процентов, но оставляют за собой право менять процентную ставку, на что нужно обратить внимание при заключении договора.

Также нужно помнить о санкциях, если по платежам будет просрочка, и условиях расторжения договора.

Ипотечный кредит — далеко не единственный путь решить жилищную проблему. Кроме ипотеки вполне подходит участие в жилищно-строительном кооперативе, лизинг, оформление нецелевого займа, аренда жилья с последующим выкупом, помощь государства и работодателя.

Выбор есть, и необходимо подобрать тот, который подходит именно Вам. Сначала необходимо учесть все преимущества и недостатки таких путей.